나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6252 [1] 인천광역시 서구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 113동 19층1905호 아파트 경매

인천광역시 서구 한들로 33, 113동 19층1905호 (백석동,검암역로열파크씨티푸르지오1단지) (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경6252(인천지방법원 경매11계). 감정가 636,000,000원, 최저가 445,200,000원. 매각기일은 2026-08-25입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 6252 [1]
소재지	인천광역시 서구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 113동 19층1905호
도로명주소	인천광역시 서구 한들로 33, 113동 19층1905호 (백석동,검암역로열파크씨티푸르지오1단지)
용도	아파트
건물명	검암역로열파크씨티푸르지오1단지
매각기일	2026.08.25
관할법원	인천지방법원 경매11계 (032-860-1611(구내:1611))
이용제한	상대보호구역, 과밀억제권역, (저촉)토지거래계약에관한허가구역, (저촉)가축사육제한구역, 자연녹지지역, (저촉)개발제한구역, (접함)공익용산지, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, (저촉)상대보호구역, 공익용산지, (접함)소로3류(폭 8m 미만), (저촉)집단취락지구, (접함)임업용산지, (저촉)소하천구역, (저촉)임업용산지, (저촉)도로, (접함)도로, (접함)과밀억제권역, (접함)자연녹지지역, 임업용산지, 집단취락지구, (저촉)소로2류(폭 8m~10m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), 소로2류(폭 8m~10m), (저촉)소하천예정지, (접함)학교, 절대보호구역, (접함)상대보호구역, (저촉)학교, (저촉)철도보호지구, (저촉)대로1류(폭 35m~40m), (접함)대로1류(폭 35m~40m), 철도보호지구, 대로1류(폭 35m~40m), (저촉)절대보호구역, (접함)도시개발구역, (접함)제2종일반주거지역, (접함)준주거지역, (저촉)지구단위계획구역, (접함)중로3류(폭 12m~15m), (저촉)소로1류(폭 10m~12m), (저촉)소로3류(폭 8m 미만), (접함)완충녹지, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (저촉)공익용산지, 도로, (접함)제3종일반주거지역, (접함)택지개발지구, (접함)경관녹지, (저촉)자연녹지지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)성장관리권역, 중로1류(폭 20m~25m), (접함)지구단위계획구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)어린이공원

인천광역시 서구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 113동 19층1905호 아파트 경매 물건 이미지

면적

건물면적	84.94㎡ (25.69평)

금액

감정가	636,000,000원
최저가	445,200,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	44,520,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.16	636,000,000원	유찰
2차	2026.01.29	445,200,000원	변경
2차	2026.08.25	445,200,000원	매각
2차	2026.09.01	-	최고가매각허가결정
2차	2026.10.07	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 백석동 소재 "인천한들초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건물 중 제19층 제1905호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2023-06-29)
이용상태: 집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 되어있음.
설비내역: 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 광평수의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태: 본건은 지적 미정리로 인하여, 토지이용계획확인서 열람이 불가능한 상태인 바, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	43건	82%	339,633,464원
최근 6개월	90건	83%	363,904,791원
최근 12개월	190건	85%	368,594,218원

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
인천 서구청의 사실조회 회신(2024.6.11.)에 의하면 건물등기와 관련없이 도시개발사업의 준공 후 토지의 등기가 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경6252 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 백석동 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 113동 19층1905호

용도: 아파트

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

감정가: 636,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

중복사건, 대지권 미등기, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 서구 백석동 소재 "인천한들초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다. 단지는 총 4805세대의 대규모 단지이며, DK아시아가 시행하고 대우건설이 시공했습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있어 자가 차량이 필수적일 수 있습니다. 공항철도 검암역까지는 차량으로 약 5분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 근저당권(을1, 신한은행, 2023-10-05 접수, 539,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 강제경매(갑3, 전학수, 2024-05-07 접수) 또한 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,279,915,657원이나, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

일반적으로 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다. 본건에서도 등기부상 모든 을구 권리(근저당) 및 갑구 권리(강제경매, 가압류, 임의경매)가 말소로 표시되어 있어, 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 단지는 대규모 아파트 단지로, 주변에 근린생활시설과 공원이 조성되어 있습니다. 단지 내에는 골프연습장, 헬스장, 실내수영장, 실내운동장, 사우나, 로열 트리니티 라운지, 게스트하우스 등 고급화된 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 있으나, 자체적으로 고립된 느낌을 줄 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 서측 인근에 인천한들초등학교가 위치합니다. 또한 백석중학교, 백석고등학교, 한국주얼리고등학교 등이 인근에 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 대규모 커뮤니티 시설 외에 주변에 근린생활시설이 있습니다. 아라뱃길 전망과 경관을 즐길 수 있는 입지이며, 사업지 인근에 드림파크 야생화단지, 골프장 등이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 현재 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 다만, 이는 도시개발사업 준공 후 토지 등기가 가능할 수 있으며, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있어 추후 해결될 가능성이 있습니다. 인천 서구청의 사실조회 회신(2024.6.11.)에 따르면 건물 등기와 관련 없이 토지 등기가 가능합니다.

6.2. 토지 이용 계획 미확정

지적 미정리로 인해 토지 이용 계획 확인서 열람이 불가능한 상태입니다. 이는 해당 토지의 법적 이용 제한이나 향후 개발 계획 등에 대한 불확실성을 내포하며, 경매 진행 시 반드시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 중복사건 및 유동화물건

중복사건으로 처리되어 있어, 관련 사건들을 함께 파악하고 진행해야 합니다. 유동화물건이라는 점은 자산 유동화 과정에서 발생한 경매일 수 있으며, 일반적인 경매와 유사하게 진행될 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 문제 제기

과거 시민단체에서 수도권매립지, 검단산업단지, 건설폐기물 업체 등 주변 환경 여건에 대한 환경 피해 가능성을 제기하며 조사를 요구한 사례가 있습니다. 이러한 사항이 입주 후 주거 환경에 영향을 미칠 가능성도 고려해야 합니다.

6.5. 부실공사 및 하자 문제

이전 사전 점검 시 부실공사 및 마감 하자 문제가 다수 제기되었던 사례가 있습니다. 비록 본건은 신축된 지 얼마 되지 않았고 사용승인일자가 2023년 6월 29일이지만, 잠재적인 하자 문제에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 백석동에 위치한 검암역로열파크씨티푸르지오 1단지 내 해당 물건은 신축 아파트로서 우수한 단지 내 편의시설과 쾌적한 자연환경을 갖춘 점이 장점입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대지권 미등기 및 토지 이용 계획 미확정으로 인한 불확실성입니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다. 중복사건, 유동화물건, 그리고 과거 제기되었던 주변 환경 문제 및 부실공사 이력 등도 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치

2023년 6월 사용승인된 신축 아파트로, 최신 주거 트렌드를 반영한 시설과 설비를 갖추고 있습니다.

8.2. 대규모 단지의 인프라

4805세대의 대규모 단지가 제공하는 풍부한 편의시설과 관리비 분담 효과를 누릴 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 가능성

만약 대지권 미등기 및 토지 이용 계획 문제가 원만히 해결된다면, 입지 조건과 신축이라는 장점을 바탕으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 636,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

대지권 미등기 및 토지 이용 계획 미확정과 같은 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 불확실성을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 445,200,000원 ~ 508,800,000원 사이에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

이는 현재 시장 상황 및 개별 물건의 리스크 요인을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보