나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99794 [1] 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 6층614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 세교동 소재 "세마역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 세마역이 소재하는 등 교통상황이 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제6층 제614호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 강화유리 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 내부 복층구조로 설계된 것으로 탐문 조사됨.

※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 참고하여 내부구조도를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(지역난방), 시스템에어컨, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 대로1류, 남동측 및 북동측으로 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

세교동 597-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차권자 박지효의 승계인 한국주택금융공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경99794 (1) 부동산강제경매 사건의 수원지방법원 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 6층614호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 122,000,000원입니다.

토지 면적은 5.24㎡ (약 1.58평)이며, 토지 지분은 5.2378㎡ (약 1.58평)입니다.

건물 면적은 19.00㎡ (약 5.75평)이며, 건물 지분은 19.0014㎡ (약 5.75평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 2020년 8월 20일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 5층, 지상 10층 건물 내 제6층 제614호입니다.

주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

내부 복층 구조로 설계된 것으로 탐문 조사되었으나, 폐문부재로 내부 확인은 하지 못하였습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "세마역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 세마역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

토지는 남서측으로 대로1류, 남동측 및 북동측으로 중로2류에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 속하며, 대로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 5월 3일자 인천세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약상 갑2 소유권이전, 을5 주택임차권(박지효, 144,080,850원), 갑3 소유권이전, 갑4 압류, 갑5 강제경매(한국주택금융공사, 146,095,763원) 등이 확인됩니다.

이 중 을5 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 144,080,850원입니다.

* 임차인 현황

* 공지영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-12. 대항력 없음.

* 박지효: 보증금 144,080,850원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-04, 확정일자 2022-02-11, 배당신고일자 2023-12-26. 대항력 없음.

* 특이사항 및 주의사항 분석

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인, HF 인수조건 변경'으로 기재되어 있습니다.

그러나 권리분석상 임차인 박지효는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 물건명세서 참고사항 및 주의사항에 따르면, 임차권자 박지효의 승계인인 한국주택금융공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 임차인 박지효와 관련된 어떠한 보증금 반환 의무도 승계하지 않음을 의미합니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오산시 세교동 일대는 아파트단지와 오피스텔, 근린생활시설이 어우러진 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

건물 자체적으로도 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 함께 운영되고 있어, 관련 업종의 상권 형성이 예상됩니다.

세마역 인근으로 유동인구와 배후수요가 존재할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 세마역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상가 지역에 형성된 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태 및 하자 여부를 확인할 수 없으므로, 현장 방문 시 반드시 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 면적 차이: 제공된 건물면적(19.00㎡)과 최근 매매 정보의 전용면적(22.1814㎡) 간에 차이가 있습니다. 실제 해당 호실의 면적을 정확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 세교동의 세마역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

비록 내부 확인은 불가하나, 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 권리관계 측면에서, 임차인 박지효의 보증금 관련 채권이 한국주택금융공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 승계되지 않는다는 점이 큰 장점입니다.

이는 실질적인 인수 보증금이 0원임을 의미하며, 명도를 위한 추가적인 비용 부담이 최소화될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 세마역 인근에 위치하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공 건물로 비교적 최신식 시설을 보유하고 있어 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 건물(세마엠시티)의 22.18㎡(약 6.71평) 면적 오피스텔이 2025년 3월 110,000,000원, 2025년 11월 120,000,000원에 거래되었습니다.

이는 3.3㎡당 약 163만원 ~ 178만원 선입니다.

본건의 실제 면적은 19.00㎡(약 5.75평)으로, 이를 최근 시세에 대입하면 19.00㎡ 기준 약 94,000,000원 ~ 103,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가는 122,000,000원으로, 최근 거래된 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없어 권리적 부담이 없다는 점과 신축 건물이라는 점을 감안하되, 면적 차이와 최근 실거래가를 고려하여 현 시세 기준 보수적인 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 제시합니다.

* 주변 혐오시설 정보

오산시 세교동 597-4 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주로 주거시설과 상업시설로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.