나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12889 [1] 경기도 화성시 산척동 727-7 1동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 교육시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상3층 건중 1층 109호외 2개호로서,
(사용승인일: 2020.12.21)

외벽 : 석재붙임 마감등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등.
창호 : 샷시창호등.

이용상태

본건 기호 1,2,3(109호,110호,111호)외 108호(소유자상이) 4개호를 벽체구분없이 근린생활시설(음식점)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형, 평지의 토지로서 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 본건 3개호외 인접1개호(108호,소유자상이)가 함께 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(음식점)으로 임대중인 것으로 조사되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.2.3.(109호,110호,111호)와 경매외 건물인 108호(소유자상이) 4개호를 벽체구분없이 음식점으로 이용 중이므로 매각 시 경매외 건물 108호의 복구 및 각 호실 격벽의 복구에 필요한 비용이 추가로 소요될 것으로 보임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12889 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 산척동 727-7 1동 1층 109호

* 도로명주소: 경기도 화성시 동탄대로6길 23 (산척동)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,875,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물명: 수피안프라자

* 사용승인일: 2020년 12월 21일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 61.10㎡ (약 18.48평)

* 토지지분: 61.1㎡ (약 18.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 124.44㎡ (약 37.64평)

* 건물지분: 124.44㎡ (약 37.64평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물: 지하4층/지상3층 건물 중 1층 109호

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설(소매점, 일반음식점)

* 총 층수: 지하 4층 / 지상 3층

* 해당 층: 1층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 본건 남측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 정 (연풍화로동탄호수공원점)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 7월 21일 접수된 신한은행 근저당권(채권액 1,440,000,000원)임.

* 이후 접수된 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 모두 매각으로 소멸 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,470,063,176원

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 위에서 언급된 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

* 본건은 제1,2종 근린생활시설로, 현재 108호(소유자 상이)와 함께 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중임.

* 주변 지역의 특성상 다양한 근린생활시설 입점이 가능함.

4.2. 주변 상권

* 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 교육시설 등이 혼재하여 주거 및 유동인구 흡수가 가능한 상권임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* "이솔고등학교"가 인근에 위치함.

* 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 자료에서 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

* 대항력 있는 임차인(정 )이 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 추가 비용 발생 가능성

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 경매 대상 외 건물인 108호(소유자 상이)와 통합 운영 중이므로, 매각 시 108호의 복구 및 각 호실 간 복구에 필요한 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* "유동화 물건"으로 분류되어 있어, 일반 물건과 다른 절차적 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 본 물건 소재지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다수의 도시계획규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 2020년 사용승인된 신축급 상가 건물로, 잠재적 가치가 있는 물건입니다.

* 다만, 경매 외 건물과의 통합 운영, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 명도 문제, 그리고 칸막이 및 외부 건물 복구 관련 추가 비용 발생 가능성이 주요 리스크 요인으로 파악됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 신축 아파트 단지 및 교육 시설 인근으로 배후 수요 확보 용이.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,875,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 복구 비용 및 명도 협상 비용 등 추가적인 잠재적 지출 요인을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 정확한 복구 비용 산출 및 명도 전략 수립을 위해 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.