나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87371 [3] 경기도 화성시 우정읍 원안리 260-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87371 [3] 경기도 화성시 우정읍 원안리 260-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경87371
• 주소: 경기도 화성시 우정읍 원안리 260-1
• 용도: 답

수원지방법원 경매14계 2024타경87371 | 소재지: 경기도 화성시 우정읍 원안리 260-1 | 감정가: 577,648,000원 | 최저가: 283,047,000원 | 용도: 답

1. 수원지방법원 2024타경87371 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경87371 (3)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 원안리 260-1

용도: 답 (논)

감정가: 577,648,000원

토지면적: 3,656.00㎡ (약 1,105.94평)

토지 지분율: 365600 (※자료상 지분율 표기 오류 가능성 있음. 통상적인 경매 보고서에는 백분율로 표기됨)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 조OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가.

현황: 논(답)으로 벼가 식재되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 우정읍 원안리 소재 "원안공설묘지" 북측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 임야, 농지, 농가주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장의 배차 간격 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자의 신청으로 진행됩니다. 통상 임의경매의 경우, 경매 절차를 통해 소유권 이전과 함께 기존의 등기된 권리들은 말소되는 것이 일반적입니다. 다만, 권리 관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원의 매각물건명세서 및 기타 권리 분석 자료를 면밀히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

1.4. 토지 이용 및 현황

토지는 총 3,656.00㎡ (약 1,105.94평) 면적으로, 현재 논(답)으로 사용 중이며 벼가 식재되어 있습니다. 지적상 '맹지'로 표기되어 있으나, 실제로는 북측 및 남서측으로 약 4m 내외의 현황 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, 일련번호 3번 토지는 인접 필지를 경유해야만 진출입이 가능한 맹지 상태입니다. 토지는 완만한 경사지대 내 사다리형, 삼각형, 부정형 등 다양한 형태로 이용 중이며, 일부 토지는 공부상 '전, 답'으로 등재되어 있으나 현황은 '축사부지'로 이용되고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 지역·지구별로 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

- 생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온 또는 일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역 등에 해당됩니다.

- 일부 토지(일련번호 3번)는 농림지역, 농업진흥구역에 포함됩니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 토지 이용에 있어 건축, 개발, 농축산업 등과 관련하여 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 제시외 물건 및 공부상 차이

일련번호 1, 2번 토지 위에는 별도 표시된 제시외 물건(㉠-㉤)이 소재하고 있습니다. 또한, 공부상 '전, 답'으로 등록된 토지가 현장에서는 '축사부지'로 이용되는 등, 공부와의 차이가 존재합니다.

1.7. 상권분석

본건이 위치한 화성시 우정읍 원안리 지역은 임야, 농지, 농가주택과 함께 공장들이 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 따라서 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 달리, 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 환경입니다. 인근에 '원안공설묘지'가 소재하고 있어, 이러한 환경을 고려한 접근이 필요합니다. 주변에는 하수처리장 등 환경 관련 시설이 일부 검색되나, 본건과의 직접적인 인접성이나 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 생활정보

해당 지역은 전반적으로 농촌 및 공업 지역이 혼합된 환경으로, 농가주택이 산재해 있습니다. 대중교통 이용 편의도가 다소 낮은 점을 고려할 때, 차량을 이용한 생활이 편리할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.9. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로, 매수인은 반드시 관련 자격을 취득할 수 있는지 사전에 확인해야 합니다. 또한, 토지 일부가 지적상 맹지이며, 일련번호 3번 토지는 인접 필지를 경유해야만 진출입이 가능한 점은 접근성에 대한 잠재적 리스크입니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에도 제한이 있을 수 있습니다. 공부와 현황이 다른 부분(축사부지 이용) 및 제시외 물건 존재는 명도 및 원상복구 시 고려해야 할 사항입니다.

1.10. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 우정읍에 위치한 농지(답)로서, 감정가는 5억 7천만 원대입니다. 현재 벼가 식재된 논 상태이며, 지적상 맹지이나 실제 도로 접합 부분이 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있습니다. 용도지역 및 가축 사육 제한 구역 지정으로 인해 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. 다양한 형태의 토지로 구성되어 있으며, 일부는 축사부지로 활용되고 있습니다. 주변 환경은 농업, 주거, 공업 시설이 혼재되어 있습니다.

1.11. 투자 포인트

본건의 투자는 농지 취득 자격을 갖춘 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 향후 농업 관련 사업을 계획하거나, 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점에서의 접근이 고려될 수 있습니다. 다만, '맹지'라는 점과 농지 관련 법규 및 규제를 철저히 파악하고, 해당 토지의 실질적인 이용 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 특히, 가축사육 제한 등 각종 행위 제한 사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매14계