나이스옥션 법원경매 수원 2023타경84597 [1] 경기도 화성시 장안면 독정리 276-2 공장 경매
매각기일: 2026-01-26
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2023타경84597 [1] 경기도 화성시 장안면 독정리 276-2 공장 경매
- 사건번호: 2023타경84597
- 주소: 경기도 화성시 장안면 독정리 276-2
- 용도: 공장
수원지방법원 경매13계 2023타경84597 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 독정리 276-2 | 감정가: 3,228,000,200원 | 최저가: 2,259,600,000원 | 용도: 공장
1. 수원지방법원 2023타경84597 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 2023타경84597 (1)
소재지: 경기도 화성시 장안면 독정리 276-2
용도: 공장
감정가: 3,228,000,200원
토지면적: 15,303.00㎡ (약 4,629.14평)
건물면적: 2,411.32㎡ (약 729.45평)
건물 제시외면적: 13.00㎡ (약 3.93평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 입지조건
대상 물건은 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "독정4리마을회관"에서 남측으로 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통사정도 양호한 편입니다. 대상 토지는 일련번호(1)의 경우 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 현재 "공업용 건부지"로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 일련번호(2)부터 (44)까지의 토지는 도로, 공원, 녹지, 오수처리시설 등으로 지정된 지구단위계획구역 내 공용부분으로 이용되고 있으며, 일부는 맹지이거나 소로에 접해 있습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
가장 중요한 권리 사항으로는 목록 1번 건물(지상 미등기 건물)에 대해 박성자가 2024년 4월 9일 공사대금 122,100,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.
또한, 목록 6, 8, 9, 10, 11, 26번 토지는 농지이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으니 각별한 주의가 요구됩니다.
건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상으로는 독정리 276-2, 276-34번지 양 지상에 건물이 등재되어 있으나, 현재 276-34번지는 276-2번지에 합병되어 실제로는 276-2번지 상에 건물이 소재하고 있습니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 위치한 화성시 장안면 독정리 일대는 계획관리지역 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 주위에는 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농공복합지역의 특징을 보입니다. 대상 토지 일부는 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 나머지 토지들은 도로, 공원, 녹지, 오수처리시설 등으로 지정되어 공용 목적으로 이용되는 것으로 파악됩니다. 이는 산업 활동과 관련된 시설이 입지하기에 적합한 환경을 갖추고 있음을 시사합니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 공장 용도로 활용되고 있으며, 건물(기호 가)은 공장, 사무실, 숙소 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 및 일부 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 공업지구 인근에는 관련 종사자를 위한 편의 시설이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 목록 1번 건물에 대한 박성자의 유치권 신고입니다. 공사대금 유치권은 그 성립 요건이 까다롭고, 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.
또한, 목록 6, 8, 9, 10, 11, 26번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수라는 치명적인 위험이 따릅니다. 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장상 토지 번지와 실제 합병된 토지 번지에 대한 차이가 있으나, 이는 현황에 맞게 정리된 것으로 보이며 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 혹시 모를 서류상의 문제 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.
검색 결과, 화성시 장안면 일대에서는 주민 기피 시설(폐기물 처리 시설, 자원 순환 시설 등) 설치 논란이나 관련 민원이 발생한 사례가 있습니다. 본 물건지 주변에도 자원순환 관련 시설들이 언급되고 있어, 향후 인허가나 운영 과정에서 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경기도 화성시 장안면이라는 산업 입지적으로 유리한 위치에 있으며, 공장 및 관련 시설로 활용하기에 적합한 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적과 실용적인 건물 구조는 잠재적 가치를 높입니다. 그러나 불확실한 유치권 존재와 농지취득자격증명 제출 의무는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 주변 지역의 개발 계획이나 산업단지 조성 등 긍정적 요인과 함께, 잠재적 혐오 시설 인근이라는 점도 고려해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
1. 넓은 면적의 공장 부지와 건물: 산업 활동에 필요한 충분한 공간을 제공합니다.
2. 계획관리지역 및 지구단위계획구역: 향후 개발 가능성 및 용도 변경의 잠재력을 가집니다.
3. 교통 접근성: 차량 접근이 용이하고 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동에 유리합니다.
4. 숙소 시설 포함: 근무자들의 편의를 위한 숙소 시설은 운영 효율성을 높일 수 있습니다.
주의사항:
- 유치권 성립 여부 및 인수 부담에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.
- 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 주변 지역의 혐오시설 관련 민원 발생 가능성을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.
- 건물이 합병된 토지 위에 소재하는 점 등 공부상 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
- 기계 및 기구도 매각에 포함될 수 있으므로 감정평가서를 참조하여 상세 내용을 확인해야 합니다.
법원 정보
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