나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [22] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층504호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [22] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층504호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 5층504호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 132,790,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

수원지방법원 2024타경8729 (22) 사건번호의 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층504호 물건에 대한 보고서입니다. 본건은 연립주택으로 감정가는 271,000,000원입니다.

토지 면적은 28.00㎡ (약 8.47평)이며, 건물 면적은 45.78㎡ (약 13.85평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자 또한 이OO입니다. 채권자는 군OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정도 무난한 편입니다. 토지는 정방형의 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 소로2류, 남서측으로는 세로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(데레사유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 소유자와 채무자가 동일인인 이OO이며, 채권자는 군OOOOOOO입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건(504호)을 포함한 일부 호실의 임대 관계는 미상입니다. 또한, 다른 호실들의 경우 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 일대는 단독주택, 다세대주택, 점포, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. "우만1동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 수원월드컵경기장도 이 지역의 주요 시설 중 하나입니다. 다만, 수원구치소가 우만2동에 위치해 있어, 일부 거주자들에게는 혐오시설로 인식될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설로는 우만1동행정복지센터가 가까워 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 주변 상가를 통해 기본적인 생활 용품 및 식료품 구매가 가능합니다. 주거 환경은 다양한 형태의 건축물이 혼재되어 있어 조용함과 활기가 공존할 수 있습니다. 교육 환경으로는 데레사유치원 인근이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 504호의 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 만약 명도 대상자가 소유자가 아닌 임차인일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 각종 도시계획상의 제한으로 인해 향후 건물 증축, 개축, 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 과거 우만동 지역에서 싱크홀이 발생한 사례가 있어, 도로 및 지하 기반 시설에 대한 잠재적 불안정성을 고려할 필요가 있습니다. 수원구치소의 존재 또한 일부 거주자들에게 심리적 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동이라는 준수한 입지에 자리 잡은 연립주택입니다. 감정가는 2억 7100만원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 504호의 불확실한 임대차 관계와 지역 내 각종 개발 제한 및 잠재적 리스크 요인들은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

수원시 팔달구는 수원시의 중심 지역 중 하나로, 지역 내 가치 상승 잠재력이 있는 곳입니다. 본건은 이러한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다만, 투자 성공의 관건은 504호의 정확한 점유 관계를 파악하고, 명도 절차를 원활하게 진행하는 데 있습니다. 또한, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 지역 개발 규제를 충분히 이해하고 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계