나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [23] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층505호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [23] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층505호 연립주택 경매

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수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 5층505호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 134,750,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원 지원 2024타경8729 (23) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8729 (23)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층505호

용도: 연립주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

토지 지분율: 2849

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.57㎡ (약 14.09평)

건물 지분율: 4657

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 군OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 소재한 "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 해당 토지는 정방형의 평탄한 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 소로2류, 남서측으로는 세로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 이OO이며, 채권자는 군OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정된 호수들이 있어 권리관계 분석이 필요합니다. 구체적으로, 기호 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 22호에는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 또한, 기호 1, 2, 5, 8, 17, 18, 20, 21, 23호의 임대 관계는 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능을 중심으로 상업 및 편의시설이 혼재하는 지역입니다. 주변에 점포들이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "우만1동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 행정복지센터가 가까이 있어 행정 업무 처리가 수월합니다. 또한, 검색 결과에 따르면 해당 지역에는 정신건강의학과의원 등 의료 시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

6. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조 기타지붕으로, 5층 중 2층 201호 외 22개 호수로 구성된 연립주택입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 정방형의 평탄한 토지로, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다. 또한, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(데레사유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-4구역), 과밀억제권역 등의 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있습니다.

8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권 설정입니다. 일부 호수에 주택임차권이 설정되어 있으며, 일부 호실은 임대관계가 미상으로 파악되어 명도 및 권리관계 인수에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 다양한 도시계획 및 제한상태가 존재하므로, 향후 건축이나 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 검색된 주변 시설 중 정신건강 관련 의원이 있으나, 이는 통상적인 생활 인프라로 간주되며 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동의 제2종일반주거지역에 위치한 연립주택으로, 행정복지센터 인근에 자리하여 입지적 장점을 가집니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편이며, 건물 자체의 설비 또한 갖추어져 있습니다. 하지만, 다수의 임차권 설정 및 임대관계 미상 호실이 존재하여 권리분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상의 여러 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

10. 투자 포인트

수원시의 주요 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 제2종일반주거지역으로 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다. 적절한 권리분석과 명도 전략을 수립한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 주변의 개발 여건 및 시세 동향을 면밀히 파악하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계