나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [21] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층503호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [21] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층503호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 5층503호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 255,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원지방법원 2024타경8729 (21) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8729 (21)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 5층503호

용도: 연립주택

감정가: 3억 6,500만 원

토지 면적: 39.80㎡ (약 12.04 평)

토지 지분율: 3979.9999999999995

건물 면적: 65.05㎡ (약 19.68 평)

건물 지분율: 6505

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 군OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 본건 토지는 남동측으로 폭 8~10m의 소로2류와 남서측으로 세로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 군OOOOOOO입니다. 권리 분석상 특이사항으로, 감정평가서 요약에 따르면 본건 외 일부 구분건물(기호 3,4,6,7,9,10,11,12,13,14,15,16,19,22호)에는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다. 그러나 본건 503호의 정확한 임대 관계는 미상으로 확인되어, 명도 시 세입자 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 별도의 등기된 권리사항은 명시되지 않았으나, 임차권 설정 여부는 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이면서도 주변에 점포 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "우만1동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정서비스 접근성이 좋습니다. 다양한 형태의 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있으며, 이는 상권의 기본적인 기반이 됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 외부와의 교류가 용이합니다. 주변 지역은 주거지가 밀집한 형태를 띠고 있어 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본건 503호의 정확한 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 인수되는 임차인이 존재할 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다. 또한, 본건 지역은 고도지구(7층 이하 25m 이하), 역사문화환경보존지역(2-4구역), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건물 증축, 개축 또는 리모델링 시 사업성을 저해할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확히 식별되는 혐오시설이나 심각한 소음, 악취 등은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

수원시 팔달구 우만동에 위치한 본 연립주택은 감정가 3억 6,500만 원으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 지역적으로도 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 본건 503호의 임대차 현황 미확인으로 인한 명도 리스크와, 여러 용도 및 건축 제한 사항은 본건의 잠재적 가치를 평가할 때 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 다른 호실에 임차권이 설정되어 있다는 점은 건물 전체의 임대차 관리 또는 소유권 행사에 대한 주의를 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 경기도 수원시라는 지역적 이점을 가지고 있으며, 우만동은 꾸준한 개발 가능성이 있는 지역입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 해당 연립주택은 실수요자에게 매력적인 주거 공간이 될 수 있으며, 향후 지역 발전과 함께 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 임대차 관계를 확인하고, 여러 건축 및 용도 제한 사항을 면밀히 검토하여 투자 수익률을 계산하는 것이 중요합니다. 주변에 혐오시설이 확인되지 않은 점은 긍정적인 요소입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계