나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [18] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [18] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 4층406호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경8729
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 4층406호 (우만동,퍼스트하우스)
• 용도: 연립주택

수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 4층406호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 231,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원지방법원 2024타경8729 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8729 (18)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 4층 406호

용도: 연립주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 34.85㎡ (약 10.54 평)

건물면적: 56.96㎡ (약 17.23 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 군OOOOOOO

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 소재한 "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 기타 지붕으로, 5층 건물 중 4층에 해당되는 호실입니다. 건물 외벽은 벽돌 치장 쌓기 및 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 정방형으로 평탄하며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 소로 2류, 남서측으로 세로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 소로 2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(데레사유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-4구역, 평지붕 47m 이하, 경사지붕 51m 이하), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부상 현황과 본건의 이용 상태 간에 특이한 차이점은 없는 것으로 확인됩니다.

2.10. 기타 참고사항

1) 본건 호실 중 일부(1, 2, 5, 8, 17, 18, 20, 21, 23호)의 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

2) 본건 호실 중 일부(3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 22호)는 등기사항전부증명서상 주택 임차권이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다.

3. 상세 분석

3.1. 입지조건

우만1동행정복지센터 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 주변이 주택과 점포가 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, '퍼스트하우스'는 2021년 입주한 비교적 신축 연립주택 단지로, 해당 지역의 주거 환경 개선에 기여하고 있습니다.

3.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되므로, 말소기준권리(일반적으로 근저당권, 가압류 등)보다 후순위의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나, 본건의 경우 다수의 임차인이 존재하며, 권리분석 시 가장 중요한 요소는 이들의 대항력 및 배당요구 여부입니다.

- 등기사항전부증명서상 주택 임차권이 설정된 호실(3,4,6,7,9,10,11,12,13,14,15,16,19,22호)은 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지에 따라 낙찰자에게 인수될 수도, 소멸될 수도 있습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 낙찰자에게 인수될 수 있으며, 후순위 임차권은 소멸됩니다. 정확한 인수 여부 판단을 위해서는 해당 임차권의 등기 시점과 말소기준권리의 등기 시점을 비교해야 합니다.

- 임대 관계가 미상인 호실(1,2,5,8,17,18,20,21,23호)은 실제 점유자가 누구인지, 대항력을 갖춘 임차인인지, 보증금은 얼마인지 등을 별도로 확인해야 합니다. 만약 이들이 대항력을 갖춘 선순위 임차인이고 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

- 검색된 자료에서 '말소기준'으로 '근저당권, OOOO협동조합, 49,000,000원'이 언급되었으나, 정확한 등기 일자는 확인되지 않았습니다. 또한, '임차인'으로 '정화수', '주식회사 미스고' 등이 언급되었으나, 보증금, 임대차 기간, 전입/확정/배당 여부 등 상세 정보는 '미상'으로 표기되어 있어 추가 확인이 필수적입니다.

3.3. 상권분석

본건이 위치한 우만동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 곳으로, 주민센터, 목욕탕 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 청소년 유해환경 개선 캠페인이 진행되는 등 지역 사회 활동도 활발한 편으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

3.4. 생활정보

'우만1동행정복지센터'가 인근에 위치하여 각종 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, '데레사유치원' 등 교육 시설이 주변에 있으며, 지역 내 교통망을 통해 수원 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 좋습니다.

3.5. 잠재적 리스크

1. 임차권 인수 위험: 다수의 임차인 존재, 특히 임대 관계가 불분명한 호실들이 있어 낙찰자가 예상치 못한 보증금 인수 부담을 지게 될 수 있습니다. 정확한 권리 관계 분석 없이는 높은 위험을 감수해야 합니다.

2. 제한적 토지 이용: 고도지구 및 역사문화환경보존지역 등은 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약을 받을 수 있습니다.

3. 시세 대비 감정가: 감정가 3억 3천만원과 건물/토지 면적을 고려할 때, 지역 시세와 비교하여 적정성 검토가 필요합니다. (관련 시세 정보는 추가 검색 필요)

3.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설, 화장터 등 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 비교적 신축인 연립주택이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나, 등기부등본상 설정된 다수의 임차권과 임대 관계 미상인 호실들이 존재하여 권리 관계 분석이 매우 중요합니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 문제 및 보증금 인수 여부가 본건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

4.2. 투자 포인트

- 안정적인 주거 지역 내 위치: 장기적인 거주 수요를 기대할 수 있습니다.

- 신축급 건물: 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

- 권리관계 명확화 시 수익성 확보 가능: 만약 임차인 문제가 깔끔하게 해결되거나, 인수될 보증금 부담이 감정가 대비 미미하다면, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 실제 점유 관계를 확인하고, 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 면밀히 검토하여 임차인의 대항력 및 배당요구 여부, 정확한 임대차 조건 등을 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계