나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [16] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 4층404호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [16] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 4층404호 연립주택 경매

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수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 4층404호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 157,780,000원 | 용도: 연립주택

1. 부천 지원 2024타경8729 (16) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8729 (16)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 4층404호

용도: 연립주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.28평)

건물면적: 55.57㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 군OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난합니다. 건물은 철근콘크리트 구조 기타지붕 5층 중 4층 404호이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 등, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 연립주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 정방형의 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 소로2류, 남서측으로 세로와 접해 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, 인근에 "우만1동행정복지센터"가 있어 행정 편의 시설 접근이 용이합니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다. 차량으로의 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장 이용 시 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 군OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정된 호수(기호3,4,6,7,9,10,11,12,13,14,15,16,19,22)가 다수 존재하며, 일부 호수(기호1,2,5,8,17,18,20,21,23)의 임대관계는 미상입니다.

경매 진행 시 인수되는 권리가 있는지, 혹은 명도 시 발생할 수 있는 법적 및 금전적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 배당 관계 등을 철저히 조사해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 수원시 팔달구 우만동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하며, 다양한 상점 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 생활권 중심의 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변에는 주거 시설 외에도 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용하기에 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

추가적인 생활 정보(학군, 병원, 문화시설 등)는 주변의 도시 계획 및 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(데레사유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-4구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히 고도지구와 역사문화환경보존지역 등은 건축 행위에 제한을 가할 수 있으므로, 향후 재건축이나 리모델링 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 불확실성: 일부 호수의 임대 관계가 미상이고, 다수의 호수에 주택임차권이 설정되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

2. 건축 제한: 고도지구 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 높이, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 소음 및 환경: 주위 환경에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 주거 지역 내 점포 혼재로 인한 소음이나 통행량 증가 가능성은 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 연립주택으로, 무난한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만 다수의 임차권 설정 및 미상 임대차 관계는 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 고도지구 등 복합적인 토지이용계획은 향후 부동산 가치 상승이나 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **핵심 입지**: 수원시 팔달구의 도심 접근성이 양호한 지역에 위치하여 기본적인 주거 가치가 있습니다.

2. **안정적 수요**: 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. **명도 협상**: 임차인들과의 적극적인 협상을 통해 명도 리스크를 최소화하고, 권리 분석을 철저히 하여 안전하게 낙찰받는 전략이 필요합니다.

4. **향후 개발 가능성**: 주변 지역의 개발 계획이나 재건축 이슈 등을 지속적으로 모니터링하여 잠재적 가치 상승 요인을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계