나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [9] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 3층303호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [9] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 3층303호 연립주택 경매

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수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 3층303호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 160,230,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원지방법원 2024타경8729 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8729 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 327,000,000 원

토지면적: 34.57㎡ (약 10.46평)

건물면적: 56.50㎡ (약 17.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 군OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 이OO입니다. 채권자는 군OOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일부 임차인 현황이 확인됩니다. 특히, 기호 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 22호는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있는 것으로 나타났습니다. 나머지 호실(기호 1, 2, 5, 8, 17, 18, 20, 21, 23호)의 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 이는 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요함을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 행정복지센터, 다양한 주택 유형 및 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 이는 지역 내 소비 활동 및 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

가까운 거리에 우만1동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변 지역은 다양한 점포와 상업 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 데레사유치원과 같은 교육 시설과의 인접성은 지역의 주거 환경이 상대적으로 안정적임을 보여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 토지이용계획상의 제한을 받고 있습니다. 고도지구(7층 이하 25m 이하), 역사문화환경보존지역(2-4구역) 등으로 인해 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 및 높이 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제가 적용되고 있어 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 등기상 확인된 다수의 주택임차권 설정입니다. 이들의 보증금 규모, 대항력 유무 등에 따라 명도 과정 및 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 권리분석이 필수적입니다. 확인되지 않은 임차 관계 또한 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 이용 또한 무난합니다. 그러나 다수의 토지이용 규제와 특히 임차권 설정 등 권리 관계가 복잡하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 잠재적 가치에 비해 리스크가 다소 높은 매물로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 입지적 이점과 상대적으로 저렴한 감정가입니다. 주거지로서의 기본적인 수요가 있는 지역이며, 복잡한 권리 관계와 규제 사항들을 잘 파악하고 적절히 관리한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 철저한 권리 분석을 통해 임차인 문제를 해결하고, 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토한다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계