나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8729 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 2층201호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경8729
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 2층201호 (우만동,퍼스트하우스)
• 용도: 연립주택

수원지방법원 경매13계 2024타경8729 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로680번길 23, 2층201호 (우만동,퍼스트하우스) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 145,530,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원 지원 2024타경8729 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8729 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-5 퍼스트하우스 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.21㎡ (약 15.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 군OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면 본 건은 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 2층 201호로 이용 중입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감, 내벽은 합지 위 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 정방형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 소로2류 및 남서측으로 세로와 접하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근이 가능하며 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

퍼스트하우스는 2021년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

주변에 병원, 마트, 행정복지센터 등 생활 편의시설이 자리하고 있어 생활하기 편리한 환경입니다.

1.4. 권리분석

소유자 및 채무자는 이OO입니다. 채권자는 군OOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권 설정 내역이 확인됩니다 (기호3,4,6,7,9,10,11,12,13,14,15,16,19,22).

임대관계가 미상인 호수도 있으니, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

법원에서 조사한 임차인 내역 상 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었으나, 입찰 전 전문가를 통한 정밀 분석이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 우만동은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 다세대주택 및 점포 등이 밀집해 있습니다.

우만1동행정복지센터가 인근에 위치하여 지역 내 주요 행정 및 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 2종일반주거지역으로 건축 행위에 대한 규제가 존재합니다.

1.6. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물이며, 본 건은 2층에 위치합니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기도 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

주변에 우만1동행정복지센터, 병원(권혁호내과의원 등), 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(데레사유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-4구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히 '고도지구'로 지정되어 건축물의 높이 제한이 있으므로, 건축 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

과거 수원화성 주변 고도지구 규제 완화 논의가 있었으나, 본 건 지역의 구체적인 규제 완화 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등기사항전부증명서상 확인되는 주택임차권 설정입니다.

이들 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 권리분석 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

고도지구로 인한 건축물의 높이 제한 등 개발 행위 관련 규제 사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대 관계 미상인 호수의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동의 비교적 양호한 입지에 위치한 연립주택입니다.

생활 편의시설 접근성이 좋고, 건물 상태도 양호한 편입니다.

하지만, 주택임차권 설정 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

고도지구 관련 규제도 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

1. **안정적인 입지**: "우만1동행정복지센터" 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2. **비교적 신축 건물**: 2021년 준공된 퍼스트하우스 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

3. **일괄 매각**: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

4. **잠재적 가치**: 주변 상권과의 연계성 및 교통 편의성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계