나이스옥션 법원경매 안산 2025타경574 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층312호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 3층 311호, 312호로서
외벽: 석재 붙임 마감등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호1,2 공히 근린생활시설임.

설비내역

공용의 급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측 및 북동측으로 각각 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공실임.
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경574 (2)

* 물건종별: 집합건물 (근린상가)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 312호

* 감정가: 430,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.2. 면적 및 구성

* 토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

* 토지 지분: 15.61㎡ (약 4.72평)

* 건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

* 건물 지분: 69.3㎡ (약 20.96평)

* 건물 용도: 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대입니다.

* 본건 토지는 남서측 및 북동측으로 각각 대로(폭 30m~35m) 및 중로(폭 15m~20m)와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 거북섬은 시화호 인근에 위치하며, 최근 해양레저 및 관광 중심지로 개발이 추진되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 간선도로의 접근성이 양호합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

* 다만, 거북섬 지역 자체는 대중교통 연계가 다소 불편하고 지하철역에서 도보 접근이 어려운 편이며, 자차 이용이 필수적이라는 평가도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 본 물건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 명시된 임차인 정보는 없습니다.

* '임대미상'으로 표기되어 있으며, 실제 점유자가 있을 경우 별도 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제한을 줄 수 있는 요소로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 거북섬 인근의 상업지대에 위치하며, 최근 해양관광 도시로의 개발이 추진되고 있습니다.

* 하지만 거북섬 상권은 높은 공실률과 공급 과잉 문제로 인해 침체된 상황이라는 분석이 지배적입니다.

* 주위에는 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 용도 분석

* 본 물건의 용도는 근린생활시설(집합건축물대장상 제2종 근린생활시설)로, 주변 상권 특성에 맞는 업종 선택이 중요합니다.

* 현재 거북섬 상권은 외식업 비중이 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 주변에 공원이 위치하여 쾌적한 환경을 조성합니다.

* 인근 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 거북섬 지역의 높은 공실률은 심각한 수준으로 알려져 있습니다.

* 낙찰 후 공실 장기화 가능성에 대한 철저한 대비가 필요하며, 신규 임차인 모집 및 임대료 책정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 이러한 높은 공실률은 과도한 상업시설 공급, 부족한 상주인구, 접근성 문제 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

6.2. 토지 별도등기 리스크

* 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여, 향후 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 리스크

* 본 물건은 공동담보로 진행되고 있으며, 이는 다른 담보물건의 처리 결과나 채권액에 따라 경매 절차 및 최종 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

* 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장, 유류저장소 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 시흥시 정왕동 일대의 공공주택지구 계획에 소각장 설치가 거론된 바 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 상업지대에 위치한 근린상가로, 잠재적인 개발 가치와 함께 현재 침체된 상권 상황이라는 양면성을 가지고 있습니다.

* 거북섬 지역은 높은 공실률과 공급 과잉 문제를 겪고 있으며, 이는 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 토지에 존재하는 별도등기는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중하고 면밀한 분석을 바탕으로 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 지역의 장기적인 개발 및 관광 활성화 계획 (아시아 최대 규모 아쿠아리움 유치 추진 등)에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 상업지대에 위치하여 다양한 업종 유치 가능성

* 넓은 면적(약 20.96평)으로 다양한 활용 및 재창업 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 명시적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 감정가: 430,000,000원

* 등기부상 총 채권액(말소기준권리 포함): 약 547,624,829원 (근저당 5.4억 + 가압류 0.076억 + 임의경매 4.58억 + 압류 0원, 등기부채권 총액 5.47억)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건은 현재 공실이며, 거북섬 지역의 높은 공실률이 지속되고 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 토지 상의 별도등기가 향후 재산권 행사에 미칠 수 있는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 지역의 미래 가치 상승 잠재력과 현재의 침체된 상권 상황 사이의 균형점을 찾아야 합니다.

* 주변 시세, 임대료 수준, 경쟁 상권 분석, 낙찰 후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통해 실질적인 가치를 평가하고 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.