나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52101 [4] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산JC"" 서측에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 원할하며 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 내 1층 101호, 102호, 104호, 105호로서,(사용승인일:2023.06.05)
외 벽 : 석재붙임, 페인트 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 공부상 근린생활시설[제1종근린생활시설(소매점), 현황 공실]로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 근린생활시설로 이용중이고 현황 공실임(감정평가시 기준).
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52101 (4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5, 마리나아일랜드 1층 105호

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(소매점), 건축물대장상 숙박시설/근린생활시설 혼합)

* 건축물: 철근콘크리트구조, 28층 건물 내 1층, 사용승인일 2023.06.05

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 713,000,000원

* 토지 면적: 8.33㎡ (약 2.52평, 대지권 8.3338㎡)

* 건물 면적: 39.27㎡ (약 11.88평, 전용면적 39.27㎡)

* 토지/건물 총 면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 본건 건물은 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 지역 특성 및 토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 포함됩니다.

* 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 시화국가산업단지 및 반월특수지역에 속합니다.

* 성장관리권역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지는 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 숙박시설(생활형숙박시설) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 경매의 말소기준권리는 2023년 12월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(을2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 확인된 지상권 등기는 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 전체 등기부 채권 총액은 1,997,482,248원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

* 임대차 관계는 미상으로, 실제 현장을 통한 확인 및 명도 협상이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 용도 및 주변 상권

* 본 물건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 및 건축물대장상 숙박시설/근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 현황은 공실 상태입니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 복합 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 국가산업단지 배후 지역에 위치하여 잠재적 임대 및 사업 수요가 예상됩니다.

* 마리나아일랜드 복합단지 내 상가로서, 단지 내 고정 수요와 주변 산업단지 종사자들의 이용 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 시화국가산업단지와 인접하여 관련 업무 시설 및 종사자를 위한 편의 시설이 있을 수 있으나, 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

* 2023년 6월 5일에 사용 승인된 신축 건물로, 현대적인 내부 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 내 위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링쿨러 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 인수 후 즉시 사용하거나 임대 수익을 창출하기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (공유수면 관련)

* 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제한을 초래할 수 있는 중요한 요소이므로, 관련 법규 및 부기등기의 구체적인 내용에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 현황 공실 (수익성 공실 리스크)

* 감정평가 시점을 기준으로 현재 공실 상태입니다. 따라서 임대 수입 발생까지 공실 기간이 발생할 경우 초기 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 부기등기의 상세 내용 및 예상되는 제한 사항 확인.

* 건축물대장상 숙박시설 및 근린생활시설의 복합 용도에 따른 사업 운영 가능성 검토.

* 명도 시 발생할 수 있는 예측 불가능한 문제에 대한 대비.

7. 종합 의견

* 본 건은 안산시 단원구에 위치한 신축 상가 물건으로, 국가산업단지 인근에 위치하여 잠재적인 사업 및 임대 수요가 기대되는 물건입니다.

* 다만, 대지권과 관련된 토지 별도등기라는 특수 물건 정보와 현재 공실 상태는 투자 결정 시 신중한 검토와 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 명확하나, 토지 관련 특이사항에 대한 법률 자문은 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2023년 사용승인)로 시설 상태가 양호합니다.

* 시화국가산업단지 배후 상권으로서의 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능합니다.

* 인수 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 현황 공실로 명도 후 즉시 사용하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 현장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 법률 전문가의 자문이 필수적으로 요구됩니다.

* 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려하여, 감정가 713,000,000원을 기준으로 물건의 가치와 잠재적 리스크 요인(토지 별도등기, 공실, 명도 가능성 등)을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 본 항목은 잠재적 투자 가치 산정을 위한 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.