나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52101 [3] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52101 [3] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층104호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경52101
• 주소: 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 마리나아일랜드, 1층104호
• 용도: 근린상가

안산지원 경매4계 2025타경52101 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 마리나아일랜드, 1층104호 | 감정가: 588,000,000원 | 최저가: 288,120,000원 | 용도: 근린상가

1. 안산지원 2025타경52101 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52101 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 104호

용도: 근린생활시설

감정가: 588,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 6.94㎡ (약 2.1평)

토지 지분율: 694.4

건물면적: 32.72㎡ (약 9.9평)

건물 지분율: 3272

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, 서측 인근에 남안산JC가 있어 교통 접근성이 양호합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 복합적인 지역으로, 특히 시화국가산업단지 및 반월특수지역에 속해 산업 활동이 활발한 배후지로서의 특징을 가집니다. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 관리하에 개발된 지역임을 알 수 있습니다.

1.3. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 남측으로는 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물 구조 및 현황

건물은 2023년 6월 5일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 28층 건물 내 1층 104호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

1.5. 이용 상태 및 설비 내역

공부상 용도는 근린생활시설(제1종 근린생활시설 - 소매점)로 등록되어 있으나, 현재는 감정평가 시점을 기준으로 공실 상태입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비 등 일반적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 현황 및 이용 계획

토지는 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 해당 건물(생활형 숙박시설 및 제1종 근린생활시설)의 부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 국가산업단지, 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.7. 권리 분석

본 물건은 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 채권을 담보로 하는 부동산 임의경매입니다. 소유자이자 채무자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 해당 토지의 이용이나 처분에 있어 법적인 제한이 있을 수 있음을 시사하며, 향후 소유권 행사 및 개발에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다. 그 외 별도의 복잡한 권리 관계는 명시되지 않았으나, 상세한 권리 관계는 법원 집행 절차 및 관련 서류를 통해 재확인이 필요합니다.

1.8. 상권 분석

본 물건이 위치한 성곡동 일대는 시화국가산업단지 및 반월특수지역과 인접하여 산업 시설과 업무 시설이 밀집해 있습니다. 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역 특성상, 해당 상가 역시 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 서비스업(소매점, 식당, 사무실 등)의 잠재 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 단, 대규모 산업 단지 내 상권의 특성상 업종 선택과 배후 수요 분석이 중요합니다.

1.9. 생활 정보

주변에는 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 일부 제공할 수 있습니다. 다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 인근 지역의 생활 편의성은 주로 산업 단지 종사자들을 위한 편의 시설에 집중될 가능성이 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

대지권 관련 법적 제한: '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기는 토지 이용 및 개발에 있어 향후 상당한 제약이 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 이는 토지의 본래 가치나 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

공실 상태: 현재 공실로, 임차인 모집에 어려움이 있거나 즉각적인 수리 및 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

산업 단지 내 상권의 변동성: 주변 상권이 산업 단지의 경기에 영향을 받을 수 있으며, 특정 업종의 수요 편중 가능성이 있습니다.

혐오시설 인접 가능성: 대규모 산업 단지 내에서는 인근에 폐수 처리 시설, 소각장 등 혐오시설이 위치할 가능성도 배제할 수 없으나, 본건 주소지 주변을 기준으로 한 일반적인 검색에서는 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 정확한 입지 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사나 심층적인 지역 분석이 필요합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2023년 준공)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 시화국가산업단지 및 반월특수지역의 배후 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 기본적인 편의 시설도 구비되어 있습니다. 하지만, '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 부기등기가 토지 이용에 미칠 법적 불확실성이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 또한, 현재 공실 상태이며 주변 상권이 산업 단지의 특성에 따라 변동성을 가질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.12. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 최근에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

산업 배후 수요: 시화국가산업단지 및 배후 산업 단지의 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다 (업종 적합성 분석 필수).

향후 지역 개발 가능성: 국가산업단지 및 성장관리권역으로서 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

시세 대비 합리적 가격: 감정가 5억 8천 8백만원을 기준으로, 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다 (입찰 시 정확한 시세 조사 및 법적 리스크 반영 필수).

법원 정보

안산지원 경매4계