나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52101 [2] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산JC"" 서측에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 원할하며 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 내 1층 101호, 102호, 104호, 105호로서,(사용승인일:2023.06.05)
외 벽 : 석재붙임, 페인트 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 공부상 근린생활시설[제1종근린생활시설(소매점), 현황 공실]로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 근린생활시설로 이용중이고 현황 공실임(감정평가시 기준).
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5번지, 마리나아일랜드 1층 102호에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52101 (2)이며, 감정가는 773,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

부동산의 용도는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 건축물대장상으로는 숙박시설(생활형숙박시설) 및 제1종근린생활시설로도 표기되어 있습니다.

토지 면적은 9.13㎡ (약 2.76평)이며, 토지 지분은 9.1275㎡ (약 2.76평)입니다.

건물 면적은 43.01㎡ (약 12.99평)이며, 건물 지분 또한 43.01㎡ (약 12.99평)입니다.

본 경매의 채권자는 별내농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, ""남안산JC"" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 산업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2023년 6월 5일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 본 물건은 28층 건물 중 1층에 해당합니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 숙박시설 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

본건은 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 을1 근저당권을 포함한 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기(갑7)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동시에 말소 대상이므로, 매각으로 인하여 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 물건을 낙찰받을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담 있는 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황으로는 '주식회사조조'가 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원에 2025년 2월 25일 사업자등록을 하였으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 성곡동 일대는 시화국가산업단지 및 반월특수지역과 인접하여 공장, 물류센터 등이 밀집한 지역입니다. 최근에는 마리나아일랜드와 같은 생활형 숙박시설 및 상업시설 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

부근에는 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재되어 있으며, 본건은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 가능합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 공단 지역의 특성상 소음이나 환경적인 요인을 고려할 필요가 있습니다.

이 지역은 산업 단지와 배후 주거 단지를 모두 아우르는 상권으로, 잠재적인 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설로는 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

다만, 공장, 창고 등이 혼재한 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 등기부등본 및 관련 법률에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

또한, 감정평가 시점 기준 현황이 공실 상태이며, 임대관계 또한 미상으로 파악되어 임대 수익 발생 여부 및 공실 리스크에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업단지기타, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 성곡동에 위치한 마리나아일랜드 내 1층 상가로, 비교적 최근에 준공된 신축 건물의 이점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 인수해야 할 채무나 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

하지만 대지권 토지에 존재하는 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 가장 큰 잠재적 리스크 요인이며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

현재 공실 상태라는 점과 임대차 관계가 불분명하다는 점은 초기 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

산업단지 인근의 상권 특성을 고려할 때, 지역 경제 활성화 및 배후 수요에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 리스크 요인들에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 건물 상태 양호 기대.

매각으로 인한 권리 인수 부담 없음 (인수되는 보증금 0원).

안산시 개발 지역 내 상업 시설로서 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1층 상가로 접근성 및 가시성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 773,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 금액 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 대지권 토지에 존재하는 금지사항 부기등기, 현재 공실 상태, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

향후 임대 수익 창출 가능성, 해당 지역의 개발 현황, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.