나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60202 [1] 경기도 고양시 덕양구 벽제동 251-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동 소재 "고양동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접필지 대비 완만한 경사지의 부정형 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.
일련번호(2) : 인접필지 대비 완만한 경사지의 부정형 토지로서, 현황 "전기타"로 이용 중임.
일련번호(3) : 인접필지 대비 완만한 경사지의 부정형 토지로서, 현황 "건부지(주택 등)"로 이용 중임.
일련번호(5) : 지목 및 현황 "도로 등"임.
일련번호(6) : 인접필지 대비 완만한 경사지의 부정형 토지로서, 현황 "전기타"로 이용 중임.
일련번호(7) : 지목 및 현황 "도로 등"임.

인접 도로상태

일련번호(1),(3) : 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(일련번호(5),(7) 포함)와 접함.
일련번호(2) : 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.
일련번호(6) : 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(일련번호(7) 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)-(3),(6),(7) 공히 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(응달촌취락), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-08)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
일련번호(5) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(응달촌취락), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-08), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1)-(3) 토지 위지상에 후첨"사진용지"및"지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의"제시외건물①-⑮"이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) : 벽돌조 및 세멘브럭조 슬래브지붕 지상1층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : -
창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(4) 건물 중 일부에 후첨"사진용지"및"지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의"부합물㉠"이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1내지 3. 지상에 제시외 건물은 매각에 포함
3. 목록 2.는 지목은 전이나 농지취득자경증명 불요(농지법상 농지 아님)
4. 목록 4.는 지상에 소재하는 건축물과 공부상 건축물의 구조 및 면적 등이 상이하고 일부 건축물은 소재불명이며, 제시외 부합물은 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경60202 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 251-1

물건종별: 단독주택 (건축물대장상 주택, 지하실, 연구소, 작업장, 창고 등 복합 용도)

토지면적: 3796.00㎡ (약 1148.39평)

건물면적: 513.03㎡ (약 155.20평)

감정가: 4,471,309,096원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 소재 "고양동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역에 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 서측, 남측, 북측으로 각각 노폭 약 4미터 및 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을18, 접수 2018-11-13, 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 각각 약 28.9억원 및 28.7억원입니다. 현재 등기부상 모든 근저당, 압류, 가압류는 말소 예정입니다. 본 경매는 원당신용협동조합의 신청에 의해 진행되었습니다.

* 특이사항:

* 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권에 대한 언급이 있고, 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 권리일 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인 이희조가 존재합니다. (전입 2012-11-16)

* 임차인 현황:

* 이경미: 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원. 전입 2024-03-29, 확정 2024-03-29, 배당신고 2025-03-26. 대항력 없음.

* 이희조: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2012-11-16. 대항력 있음.

* 주의: 이희조 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 법적 권리 관계 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 허재혁: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-11-11. 대항력 없음.

* 황유진: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-09-15, 확정 2023-09-15, 배당신고 2025-03-19. 대항력 없음.

* 황유진 (증액분): 보증금 110,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함). 전입 2023-09-15, 확정 2023-09-15, 배당신고 2025-03-19. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준, 대항력 있는 임차인 이희조의 보증금 0원 및 그 외 임차인의 보증금은 경매 절차상 소멸되는 것으로 간주)

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 인근 "오엔씨블루힐" 다세대주택의 최근 매매가는 5억원에서 7.5억원 수준으로 형성되어 있습니다 (전용면적 약 33~34㎡ 기준).

* 본건과의 비교: 본건은 약 1148평의 넓은 토지와 약 155평의 건물 면적을 가진 단독주택/복합 용도 물건으로, 인근 소규모 다세대 주택과는 규모 및 용도 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가(약 44.7억원)는 넓은 토지와 건물 규모를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

* 용도: 건축물대장상 '공장'으로 등록되어 있으나, '주택, 지하실, 연구소, 작업장, 창고' 등으로 복합 활용 가능한 것으로 기재되어 있어, 지역 내에서 다양한 사업적 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "고양동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전원생활과 도시 생활의 중간적인 성격을 띱니다.

* (주변 학교, 병원, 대형마트 등 구체적인 생활 편의시설 정보는 제공된 자료에 명시되지 않아 상세히 언급하기 어렵습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건은 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높은 물건입니다. 만약 법정지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 이는 토지 사용에 대한 막대한 제약을 초래하여 부동산 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 권리 범위 및 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 2012년부터 거주 중인 이희조 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 0원이라 할지라도 법적 권리가 인정될 경우 매수인이 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.

* 제시외 건물: 목록 4번 건물의 경우, 공부상 건축물의 구조 및 면적 등이 상이하고 일부 건축물이 소재 불명이며, 제시외 부합물도 매각에 포함되어 있습니다. 또한, 목록 1~3번 지상에도 다수의 제시외 건물이 소재하며, 이는 명도 과정에서의 복잡성 및 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(응달촌취락), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동에 위치한 대규모 토지와 복합 용도의 건물을 포함하는 물건입니다. 감정가는 약 44.7억원으로 높은 편이나, 법정지상권의 성립 가능성과 대항력 있는 임차인 존재 등 중대하고 복잡한 권리 문제가 잠재되어 있어 투자 시 극도의 신중함이 요구됩니다. 이러한 법적 리스크를 명확히 해소하고 인수 여부를 판단하는 것이 무엇보다 중요하며, 이를 해결할 수 있다면 넓은 토지를 활용한 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1148평에 달하는 넓은 토지는 고양시 지역 내에서 개발 또는 다양한 사업적 활용 가치를 제공합니다.

* 복합 용도 가능성: 주택, 연구소, 작업장, 창고 등 여러 용도로 활용 가능한 건축물은 사업 확장의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 고양시 덕양구는 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,471,309,096원

* 시장 분석: 인근 다세대주택 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 토지와 건물의 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단되나, 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등 중대한 권리 문제가 존재하여 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

* 입찰가 산정: 본 건의 법정지상권 문제 및 대항력 있는 임차인 인수 가능성 등 높은 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 3,353,000,000원 ~ 3,800,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.