나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12005 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 800-95 동일스카이아파트 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12005 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 800-95 동일스카이아파트 2층204호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경12005
• 주소: 서울특별시 성북구 보국문로30길 34 동일스카이아파트, 2층204호
• 용도: 연립주택

서울북부지방법원 경매9계 2025타경12005 | 소재지: 서울특별시 성북구 보국문로30길 34 동일스카이아파트, 2층204호 | 감정가: 412,000,000원 | 최저가: 263,680,000원 | 용도: 연립주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12005 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 800-95에 위치한 동일스카이아파트 2층 2042호입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12005 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 용도는 아파트이며, 감정가는 412,000,000원입니다.

토지 면적은 50.91㎡ (약 15.40평)이고, 건물 면적은 82.69㎡ (약 25.01평)입니다. 이 면적은 일반적으로 아파트의 전용면적에 해당하며, 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

소유자는 고OO이며, 채무자에 대한 정보는 없습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동, 정릉초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대, 연립주택 등 다양한 주거 형태와 일부 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택가로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근성은 용이하며, 지하철 우이-신설선 북한산보국문역이 직선거리 약 660m 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 단지 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 편의성은 보통으로 판단됩니다.

건물은 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기가 확인되었습니다. 해당 임차인은 2021년 4월 12일에 임대차 계약을 체결하였으며, 보증금은 350,000,000원입니다. 주민등록, 점유 개시, 확정일자는 2021년 5월 18일입니다.

임차인의 보증금액이 감정가 대비 높은 수준이므로, 낙찰 후 해당 임차인의 권리 인수 여부와 배당 순위에 따른 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 이는 본 건의 주요 권리 분석 포인트입니다.

소유자는 고OO이며, 채무자 정보는 공란입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가서 상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 정릉동 지역은 전통적인 주거 지역으로서, 아파트 단지를 중심으로 형성된 소규모 상업 시설들이 분포하고 있습니다.

단지 인근에는 기본적인 생활 편의를 위한 마트, 편의점, 식당, 세탁소 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

또한, 정릉초등학교를 비롯한 교육 시설들이 인접해 있어 학군 관련 수요도 고려해볼 수 있습니다.

서울의 주요 도심으로의 접근성은 대중교통망을 통해 어느 정도 확보하고 있으나, 상권의 규모나 활성화 정도는 도심지에 비해 상대적으로 낮을 수 있습니다.

인근에 대형 쇼핑몰이나 문화 시설 등은 차량 이용 시 접근이 가능하며, 지역 내에서는 기본적인 소비 활동이 가능한 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동의 주거 지역에 위치하여 조용하고 안정적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

인근에 정릉초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. (정릉초등학교, 서울특별시 성북구 정릉동 801-1)

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 우이-신설선 북한산보국문역이 도보 약 10-15분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 크고 작은 공원들이 있어 가벼운 산책이나 휴식을 즐기기 좋습니다.

마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 단지 주변에서 대부분 이용 가능하며, 도보 또는 차량을 통해 쉽게 접근할 수 있습니다.

검색 결과, 본 아파트 단지 인근에서 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등기사항전부증명서 상에 확인되는 주택임차권 등기입니다. 임차인의 보증금 350,000,000원이 설정되어 있으며, 낙찰 후 해당 임차인의 대항력 유무 및 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 이는 명도 진행 시 주요 걸림돌이 될 수 있습니다.

현황 조사 시 폐문 및 거주자 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 따라서 내부 수리 필요 여부 및 예상치 못한 하자가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주택임차권 등기 등으로 인해 명도 과정이 복잡해지거나 지연될 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 동일스카이아파트 2층 2042호로, 기본적인 입지 조건과 생활 인프라는 양호한 편입니다. 2010년에 준공되어 건물 연식도 비교적 짧습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 약 3억 5천만원의 보증금을 가진 주택임차권 등기가 존재한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 주의와 법적 검토가 필요하며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 및 다양한 공법상 제한은 투자 결정에 신중을 기하도록 만드는 요인입니다.

따라서 본 건은 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고, 명도 및 권리 분석에 대한 확실한 대비책을 마련할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

최근 서울 지역 부동산 시장에서 경매 물건에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 본 건은 이러한 시장 흐름 속에서 몇 가지 투자 포인트를 가집니다.

첫째, 서울시 성북구라는 입지적 장점입니다. 정릉동은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역이며, 정릉초등학교와 가까운 위치는 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

둘째, 우이-신설선 북한산보국문역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

셋째, 감정가 4억 1,200만원 대비 높은 금액의 임차권 등기가 설정되어 있어, 철저한 권리 분석과 명도 협상을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. (단, 임차권 인수 여부 및 명도 비용 고려 필요)

넷째, 2010년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속해 있어 즉각적인 대규모 수리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

투자를 고려하신다면, 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도를 해결하고, 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 성공 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계