나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12005 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 800-95 동일스카이아파트 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 있는 ""정릉초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 동일스카
이아파트 2층 2042호로 부근은 단독주택, 다세대 및 연립주택 등 주거용 부동산과 일부 근린
생활시설이 혼재하는 주택지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건물까지 차량 출입 가능하고 남동측 직선거리 약 660m에 우이-신설선 북한산보국문역이
있으며 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

2010.12.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층의 2층 2042로
외벽 : 석재마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등.

이용상태

아파트 1개호로 이용중이며, 이용상황은 후첨 ""내부도"" 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어있음
임대보증금 금350,000,000, 임대차계약일자 2021.04.12, 주민등록일자.점유개시일.확정일자
2021.05.18., 임차권자 유*연 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

서울특별시 성북구 정릉동 800-95 동일스카이아파트 2층 204호

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 동일스카이아파트 2층 204호로서 공동주택(아파트)입니다.

사용승인일은 2010년 12월 08일입니다.

건축구조는 철근콘크리트구조 평스라브 지붕이며, 지상 5층, 지하 1층 규모입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 50.91㎡ (약 15.39평)

건물 면적 (전용 면적): 82.69㎡ (약 25.04평)

건물 면적 (공급 면적): 약 136.76㎡ (약 41.37평) (전체 건물 면적 2461.71㎡ / 총 18세대 기준 계산)

1.3. 감정가

총 감정가: 412,000,000원

1.4. 기타 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12005 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주택도시보증공사 (등기사항전부증명서상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 소재하는 "정릉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대 및 연립주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 남동측 직선거리 약 660m에 우이-신설선 북한산보국문역이 위치합니다.

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 백수연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-13

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 유채연 (주택도시보증공사)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-18

확정일자: 2021-05-18

배당신고일자: 2023-06-08

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 350,000,000원에 대한 선순위 임차권 등기가 되어 있습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

본건 등기부등본 상 을구 5번 권리인 주택임차권 (유채연, 350,000,000원, 2021.05.18 전입/확정)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 권리입니다.

즉, 임차인의 보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액에 대해 낙찰자가 인수해야 합니다.

이 외 갑구 및 을구의 다른 권리사항(압류, 가압류 등)은 강제경매 개시 결정(을구 12번)을 말소기준권리로 하여 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 398,121,696원 (말소 예정 채권 포함)

인수되는 임차보증금: 350,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성북구 정릉동은 주로 주거용 부동산이 밀집된 지역입니다.

일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 주변 시설

단지 주변으로 정릉초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변은 주택밀집지역으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점들이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

추가적인 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

준공연도: 2010년 12월 08일

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 1층, 지상 5층 (본건 2층)

이용 상태: 아파트 1개 호로 이용 중

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 유채연 씨의 보증금 350,000,000원입니다.

해당 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

권리분석상 다른 중대한 리스크는 발견되지 않았으나, 임장 시 실제 점유 관계 및 하자 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 성북구의 주거 지역 내에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 고려 사항은 350,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이로 인해 실제 매입 비용이 감정가보다 높아질 수 있으며, 투자 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

서울시 소재 아파트라는 입지적 장점이 있습니다.

우이-신설선 북한산보국문역 인근으로 향후 역세권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 인수되는 임차 보증금의 규모가 매우 커 투자 결정 시 심층적인 분석이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

감정가 412,000,000원에서 인수해야 할 보증금 350,000,000원을 제외한 순수 자산 가치(62,000,000원)를 고려하여, 일반적으로 보수적인 접근을 위해 이 가치의 90% 수준으로 산정 시,

예상 입찰가: 55,800,000원 (5580만원)

총 예상 매입 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 55,800,000원 + 350,000,000원 = 405,800,000원.

이는 감정가(412,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

따라서, 실제 입찰 시에는 본건의 현재 시장 가치, 임차 보증금 인수 후의 최종 투자 비용, 그리고 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.