나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경6190 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 895-8 도곡한신아파트 4동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "은성중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물내 4층 403호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

62필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(62)토지 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역 등임.(세부내역은 "토지이용계획확인원" 참고)

공부와의 차이

본건 기호(51)토지는 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 면적이 231㎡로 되어 있으나, 1993년 5월 4일 서울특별시 강남구 도곡동 895-52번지로 분할(895-31번지 228㎡, 동소 895-52번지 3㎡)되었는 바, 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경6190 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정평가액: 2,400,000,000원 (24억 원)

물건 특이사항: 유동화물건

1.2. 토지 정보

소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 895-8

총 토지 면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

토지 지분: 59.50㎡ (약 17.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 117.57㎡ (약 35.56평)

건물 지분: 117.57㎡ (약 35.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 1988년 7월 16일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "언주초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

관련 법규에 따른 지역 지구로는 다음 사항이 있습니다.

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리(근저당권설정)는 2020년 12월 15일 접수된 주식회사 우리은행의 근저당권입니다.

경매 절차에 따라 본 물건의 매각으로 인하여 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 등기된 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

등기부 현황 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 이철훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리 관계 확인 및 명도 진행 시 추가적인 검토가 필요합니다. 금액이 미상인 것으로 간주하여 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 도곡동 일대의 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 상권의 특성을 보입니다. 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 혼재하고 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 아파트 단지의 특성상 단지 내 상가 외에 별도의 활발한 외부 상권은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 도곡한신

주소: 서울특별시 강남구 도곡동 895-8

건축년도: 1988년

총 동수: 5개동

총 세대수: 421세대

본 물건이 속한 4동은 지하 1층, 지상 15층 건물이며, 본 건은 4층 403호입니다.

주차: 총 441대 (지상 12대, 지하 13대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이철훈의 경우 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 1988년에 준공된 아파트로, 노후화에 따른 수리 또는 재건축 관련 이슈가 장기적으로 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

* 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 건축 관련 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 도곡동의 입지 좋은 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 24억 원으로 높게 책정되어 있으나, 최근 실거래가 데이터를 볼 때 시세에 부합하는 수준으로 판단됩니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다. 유동화물건이라는 특성 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강남구 핵심 주거지역에 위치하여 지속적인 가치 상승 기대

* 언주초등학교 등 교육 시설 인접

* 준수한 교통 접근성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 거래가는 1억 8천만 원대에서 2억 3천만 원대까지 분포하고 있습니다. 제공된 아파트 건물 면적 117.57㎡ (약 35.56평)은 비교적 넓은 평형으로 추정됩니다.

최근 2025년 6월 거래된 84.74㎡ (약 25.6평) 면적이 2억 3,500만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가 24억 원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

현재 시세 및 유사 물건 거래가를 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 19억 2천만 원에서 90% 수준인 약 21억 6천만 원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 이철훈에 대한 명도 비용 및 절차 소요 시간 등을 감안하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

단, 이 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시세 데이터를 기반으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 추가 권리 분석, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.