나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145787 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2018.06.25)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단지의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 148-4, 148-5 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)
<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면
구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일
부터 2029년 9월 9일까지 지정), 건축선 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건 :매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145787 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 267,000,000원

토지 면적 (지분): 16.525㎡ (약 5.00평)

건물 면적 (전용): 46.71㎡ (약 14.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2018년 06월 25일

특이사항: 재매각 물건

2. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본 건 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 환경입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 공항시설법상 수평표면구역 및 진입표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 [도로] 한정)으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2024타경145787 강제경매개시결정 (등기 접수일 2024.12.09)

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (임차인: 김은희): 보증금 209,000,000원, 전입일자 2019.02.18, 확정일자 2019.01.30. 본 임차인은 선순위 대항력을 갖추고 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인 (전현호): 전입일자 2024.08.16. 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 추가적인 확인 및 대비가 요구됩니다.

등기부상 총 채권액: 209,000,000원 (채권자: 주택도시보증공사)

특이사항: 본 물건은 재매각 물건입니다.

4. 상권분석

상권 특성: 본 물건이 소재한 신월동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 위치한 서울금융고등학교 등 교육 시설로 인한 유동 인구의 잠재력이 있습니다.

편의시설: 대형 쇼핑몰이나 전문 상업 시설 이용을 위해서는 인근의 목동 등 주요 상권으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

건물 용도: 오피스텔로서, 주거 및 업무용으로 복합적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 편의: 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 각지로의 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역과의 직접적인 연계성은 부족할 수 있으나, 버스 환승을 통해 이용 가능합니다.

주거 편의: 오피스텔 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖춰져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

교육 환경: 서울금융고등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

주변 시설 검색 결과: 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담: 김은희 씨의 보증금 209,000,000원이 매수인에게 인수되는 가장 큰 부담 요인입니다. 최저 매각 가격 이하로 입찰 시, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않는지 면밀한 검토가 필요합니다.

보증금 미상 임차인 존재: 전현호 씨는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

재매각 사유: 본 건이 재매각 절차를 거치는 이유에 대한 파악이 필요합니다. 이는 물건 자체의 하자, 권리 관계의 복잡성, 또는 이전 매수인의 대금 미납 등 다양한 원인이 있을 수 있으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획상의 제한: 공항 소음 영향 지역, 군사 시설 보호 구역, 토지거래계약 허가구역(지목 '도로' 한정) 등 일부 지역적인 규제 사항은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔입니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 209,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점과 보증금/차임이 없는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요합니다. 인수되는 보증금액을 감안하여 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력을 갖출 수 있도록 철저한 권리 분석 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2018년)로 인한 건물 관리 상태 양호 기대.

* 향후 지역 개발 계획 및 도시 계획에 따른 자산 가치 상승 잠재력.

* 인수되는 보증금 규모가 크지만, 이를 고려한 최적의 입찰가 산정 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(김은희)의 보증금 209,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 따라서 매수인이 실제 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 209,000,000원'이 됩니다.

* 제공된 감정가는 267,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 매수 희망가는 이를 바탕으로 산정해야 합니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본 건물의 감정가(267,000,000원)를 현재 시장가치로 가정하고, 인수되는 보증금(209,000,000원)을 제외한 금액을 잠재적 입찰가 산정의 기준으로 삼습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 58,000,000원 (267,000,000원 - 209,000,000원) 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

* 이 금액은 어디까지나 초기 산정 기준이며, 재매각 사유, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 그리고 가장 중요한 주변 오피스텔의 실제 실거래가 및 전월세 시세 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 가능성에 대비하여 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.