나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145787 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제403호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145787 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경145787 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제102동 제4층 제403호 (신월동, 신월동리버스타운) | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 213,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경145787 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 148-4번지에 위치한 신월동리버스타운 제102동 제4층 제403호 오피스텔입니다. 감정가는 267,000,000원이며, 토지면적은 16.52㎡(약 4.99평), 건물면적은 46.71㎡(약 14.13평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울금융고등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북측으로는 폭 약 25m의 대로, 남측으로는 폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있어 도로 환경이 양호합니다.

1.3. 건축물 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 8층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 2018년 6월 25일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 [도로] 한정)으로 지정된 점은 향후 토지 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

1.5. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 절차상 매각으로 인해 기존의 소유권 및 담보권 등은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인과의 명도 협상 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다. 제시된 정보만으로는 특별한 권리상 하자는 보이지 않으나, 상세한 권리 분석을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 상권 분석

물건이 소재한 신월동 지역은 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 더불어 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 학교(서울금융고등학교 등)가 있어 유동인구 확보에 유리하며, 서서울호수공원 등이 가까워 쾌적한 생활 환경을 조성합니다. 대로변에 위치하고 있어 가시성이 좋으며, 오피스텔 용도로는 비교적 안정적인 상권을 형성할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활 정보

교통 면에서는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다. 생활 편의시설로는 주변에 편의점, 카페, 마트, 병원, 약국 등이 도보 거리에 위치하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 또한, 서서울호수공원 등 녹지 공간이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용하기 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공항 소음 문제입니다. 토지이용계획 상 '제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률)', '수평표면구역', '진입표면구역' 등으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 거주 쾌적성 및 향후 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(도로 지목 한정)은 직접적인 거주와는 무관하나, 향후 토지 관련 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축되어 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 공항 소음이라는 중대한 단점과 미상인 임대차 관계는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.10. 투자 포인트

최근 사용승인된 오피스텔 건물로 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다. 대로변에 위치하며 주변 근린생활시설, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 특히, 김포공항 및 마곡지구 접근성이 양호하다는 점은 관련 종사자들에게 매력적일 수 있습니다. 공항 소음 문제를 인지하고 이를 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계