나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20415 [1] 경상남도 거제시 거제면 외간리 71 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20415 [1] 경상남도 거제시 거제면 외간리 71 답 경매

• 사건번호: 2025타경20415
• 주소: 경상남도 거제시 거제면 외간리 71
• 용도: 답

통영지원 경매8계 2025타경20415 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 외간리 71 | 감정가: 232,696,000원 | 최저가: 114,021,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경20415 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경20415 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 외간리 71

용도: 답

감정가: 232,696,000원

토지면적: 2,198.00㎡ (약 665.5평)

토지 지분율: 219,800 (지분율 표기 오류 가능성, 토지 면적과 동일한 것으로 보이며, 단독 소유일 경우 100%로 이해함)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 백OO

채무자: 백OO

채권자: 거OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 외간리에 위치한 답(논)입니다. 감정평가는 232,696,000원으로 책정되었습니다. 토지 면적은 2,198.00㎡ (약 665.5평)입니다. 현재 건물은 없으며, 토지만 매각 대상입니다.

본건은 거제면 외간리 소재 "외간초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지대로 형성되어 있습니다. 자체 지면은 인접 노면과 등고 평탄하며, 토질은 보통으로 농경지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장 농로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.3. 입지조건

거제시 거제면 외간리에 위치하며, 외간초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변은 농경지대로 이루어져 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 북동측으로 포장된 농로에 접해 있어 차량 통행에는 불편이 없으나, 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채무자의 재산을 담보로 한 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(백OO)으로, 근저당 등 담보권 실행으로 인한 경매로 추정됩니다. 권리 분석상 특별히 복잡한 권리 관계는 없어 보이며, 경매 절차에 따라 낙찰자는 해당 토지의 소유권을 취득하게 됩니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 주거 밀집 지역보다는 농경지가 많은 지역입니다. 따라서 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 도심형 상권과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 편의 시설은 외간초등학교 인근의 마을 상권을 이용할 수 있습니다. 농경지 주변의 특성상, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

외간초등학교가 인근에 있어 자녀 교육을 고려하는 세대에게는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 농경지 위주의 지역 특성상, 자연 친화적이고 조용한 생활 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 주변 편의시설이나 교통 인프라는 도심 지역에 비해 부족할 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 상태에 속해 있습니다.

- 자연환경보전지역

- 수산자원보호구역

- 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

- 농업진흥구역

이러한 규제들은 토지 이용에 제한을 가할 수 있습니다. 특히, 농업진흥구역 및 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등은 건축 행위나 토지 개발에 엄격한 제한을 받을 수 있습니다. 거제시의 경우, 수산자원보호구역의 상당 부분이 해제되어 개발이 완화된 사례도 있으나, 본 토지에 적용되는 구체적인 규제 내용은 별도 확인이 필요합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 설치 등 가축 관련업종은 제한됩니다.

1.8. 제시외 물건 및 특이사항

- 제시외 구축물 관정[감정서상 ㉠]은 매각에 포함됩니다.

- 이설이 용이한 철파이프조 비닐하우스는 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

- 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 중요한 주의사항이 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 엄격한 토지 이용 규제입니다. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 농업진흥구역 등은 건축물의 신축이나 토지의 용도 변경에 상당한 제약을 가할 수 있습니다. 특히 농지로 이용되는 만큼, 농지취득자격증명 발급 조건 및 농지법상 행위 제한 등 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 투자는 불가합니다. 임대관계는 미상으로, 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 토지는 농업진흥구역 내 농경지로, 현재 상태로는 농업 외의 목적으로의 토지 이용이 매우 제한적입니다. 외간초등학교 인근이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 주변 환경이 농경지대라는 점을 감안해야 합니다. 엄격한 용도지역 및 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 하며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 관련 법규를 사전에 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 농지 경작 목적의 투자: 농지로서의 가치를 보고 투자할 경우, 경작 능력 및 농업 관련 지원 정책 등을 고려해 볼 수 있습니다.

2. 규제 완화 가능성 검토: 향후 거제시의 도시계획 변경이나 규제 완화 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. (예: 일부 농업진흥지역의 행위 제한 완화 사례 참고)

3. 저평가 가능성: 현재의 엄격한 규제로 인해 상대적으로 낮은 감정가로 취득하여, 향후 개발 가능성을 보고 투자하는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

해당 물건에 대한 투자는 반드시 관련 법규 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

통영지원 경매8계