나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20415 [1] 경상남도 거제시 거제면 외간리 71 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 거제면 외간리 소재 "외간초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 마을 주변의 경지정리된 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 자체 지면은 인접노면과 등고 평탄하고, 토질은 보통시되며, 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약3~4m 내외의 포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-제시외 구축물 관정[감정서상 ㉠] 매각 제외, 이로 인해 최저매각가격은 제시외 구축물 매각 제외로 제한 받는 가격임.
-이설이 용이한 철파이프조 비닐하우스 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경20415(1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 거제시 거제면 외간리 71 소재 부동산 임의경매 물건입니다.

토지는 답(농경지)으로 이용 중이며, 감정가는 215,696,000원입니다.

총 토지 면적은 2198.00㎡ (약 665평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

본 매각 대상은 토지이며, 채권자는 거제농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 거제면 외간초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 주변의 경지정리된 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

토지는 세장형의 토지로서, 자체 지면은 인접 도로와 등고 평탄하고 토질은 보통입니다. 현재 농경지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장 농로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 02월 27일 접수된 거제농업협동조합의 근저당권(금액: 156,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리인 가압류(거제농업협동조합, 2024-12-12, 30,897,314원) 및 임의경매개시결정(거제농업협동조합, 2025-01-16, 124,828,666원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없으며, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건지는 주로 농업 활동이 이루어지는 농경지대로서, 상업 활동보다는 농업 중심의 지역 특성을 보입니다.

주변에는 마을이 형성되어 있으나, 대규모 상업시설이나 유흥시설 등은 관찰되지 않습니다.

1.4. 생활정보

가까운 편의시설로는 "외간초등학교"가 소재하고 있습니다.

주변 지역은 농촌 생활권에 해당하며, 거제 시내 중심지나 대형 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

검색 결과, 해당 소재지 주변에 특별히 기피하거나 혐오할 만한 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 인근에 축사 등이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 본 물건은 농지이므로, 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

토지 이용 계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 개발이나 신축을 고려하신다면 이 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

감정평가 과정에서 관정(우물) 및 철파이프조 비닐하우스 등 일부 구축물은 매각에서 제외되었습니다. 이는 낙찰자가 해당 시설물을 인수하지 않거나, 직접 철거해야 할 수 있음을 의미하며, 매각 제외로 인해 최저매각가격이 제한받고 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제가 적용되는 농경지로서, 농업에 종사하거나 농지를 취득할 법적 자격을 갖춘 분들에게 적합한 물건입니다.

권리관계는 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 채무는 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 엄격한 용도 제한으로 인해 투자 목적보다는 실질적인 농업 경영이나 관련 목적 외에는 신중한 접근이 요구됩니다.

제시외 물건이 매각에서 제외된 점과 토지이용계획상의 제약들을 종합적으로 고려할 때, 부동산 개발이나 시세차익을 목적으로 하는 투자에는 부적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실질적인 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 매력적인 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다.

용도 제한으로 인해 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 필요하며, 장기적인 농업 가치 증대나 해당 지역 농업 발전에 기여하고자 하는 분들에게 적합합니다.

매각 제외된 구축물로 인해 최저매각가격이 제한적으로 설정되어 있다는 점은 입찰 고려 시 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 215,696,000원을 기준으로, 본 물건의 특성과 제한사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지이용계획상의 각종 제한(자연환경보전지역, 농업진흥구역 등), 그리고 매각 제외된 구축물(관정, 비닐하우스)의 처리 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 제한 사항들을 감안할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 해당 지역의 농지 시세, 경작 가능성, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 추가적으로 조사하고, 본인이 농지 취득 자격을 갖추었는지를 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.