나이스옥션 법원경매 대구 2024타경118313 [1] 대구광역시 동구 용수동 90-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 용수동에 소재하는 ""동화사시설지구"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 향토음식점, 숙박시설, 근린생활시설 및 공원 등 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, ""상업용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 20-25미터의 아스팔트 포장도로를 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-01)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2018-02-28)<수도법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)(2023-12-31)(팔공산국립공원)<자연공원법>, 국립공원(2023-12-31)<자연공원법>,<추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바랍니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:-
2)기타:-

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕, 판넬조 판넬지붕, 경량철골조 폴리카보네이트 및 유리지붕 지하1-지상3층건으로서,
외벽 : 치장벽돌붙임, 드라이비트 및 일부 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 내부인테리어, 대리석 등 치장석붙임, 벽지 및 일부 타일 등 마감,
바닥 : 대리석, 아스타일, 강화마루, 카펫 및 복합 타일 등 마감,
천장 : 내부인테리어, 대리석 등 치장석붙임, 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 및 강화유리에 의한 페어글라스 등으로 마감하였습니다.

이용상태

가) ""관광호텔(상호: 호텔 에밀리아)""로 이용 중입니다.
지하- 기계실, 관리실, 중앙감시실, 휴게실2, 전기실, 창고 등
1층- 식당, 커피숍 및 호텔 프론트 등
2층- 호텔(객실)
3층- 호텔(객실)
옥탑- 창고

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 냉난방설비, 팬코일 및 LPG가스에 의한 난방설비, 화재경보설비, 가스탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링쿨러설비, 비상발전기설비, 수전설비, 승강기설비 및 덤웨이터 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

본건의 제시목록상 구조는 ""철근콘크리트조 슬래브지붕""으로 되어있으나, 실제 ""철근콘크리트조 슬래브위기와지붕, 판넬조 판넬지붕, 경량철골조 폴리카보네이트 및 유리지붕"" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:기준시점 현재 임대관계 없는 것으로 조사되나, 담보취득시 재확인 바랍니다.
2)기타:-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함 평가.
- 목록2의 건물 1층 철골조(캐노피) 15.3㎡는 실제 멸실되었으며, 목록2는 공부상 "철근콘크리트조 슬래브지붕"이나, 실제 "슬래브 위 기와지붕", "판넬조 판넬지붕", "경량철골조 폴리카보네이트 및 유리지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경118313 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 드림저축은행 (등기부상 확인)

* 소재지: 대구광역시 동구 용수동 90-1 (신 주소: 대구광역시 동구 팔공산로 1121)

* 용도: 숙박시설 (관광호텔)

* 토지면적: 4000.00㎡ (약 1210.00평)

* 건물면적: 3423.39㎡ (약 1035.86평)

* 건물 제시외면적: 89.60㎡ (약 27.11평)

* 감정가: 7,277,883,500원

* 등기부채권 총액: 4,518,480,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 대구광역시 동구 용수동에 소재하는 ""동화사시설지구"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 향토음식점, 숙박시설, 근린생활시설 및 공원 등이 형성되어 있습니다.

팔공산 국립공원과 인접하여 자연경관이 우수하며, 관광지로서의 입지가 양호합니다.

* 교통 및 도로:

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측으로는 폭 약 20-25미터의 아스팔트 포장도로를 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한:

자연환경보전지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 공원마을지구(공원집단시설지구) 및 국립공원(팔공산 국립공원)으로 지정되어 있습니다.

<추가기재> 하천구역에 대하여는 건설과 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 3일자 하나은행 근저당 (을15)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (예: 을15, 을16, 을17, 갑34, 갑35, 갑36, 갑37, 갑38, 갑39, 갑40, 갑41, 갑42 등)

* 인수되는 권리:

현재 조사된 바로는 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다.

임대차 관계가 없는 것으로 조사되나, 실제 점유 관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 업종 및 잠재력:

본 물건은 현재 ""관광호텔(상호: 호텔 에밀리아)""로 이용 중입니다.

숙박시설로서의 입지는 양호하며, 팔공산 국립공원 인근의 관광객 및 지역 상권을 대상으로 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변 시설:

주변에 향토음식점, 근린생활시설, 관광객을 위한 편의시설 및 공원 등이 형성되어 있습니다.

팔공산 국립공원이라는 명확한 관광 수요 기반을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

호텔 내 식당, 커피숍 등이 있으며, 인근 지역 관광객을 위한 다양한 음식점, 카페, 편의점 등을 이용할 수 있습니다.

가까운 시내와의 접근성에 따라 생활 편의시설 이용이 달라질 수 있습니다.

* 공공시설:

팔공산 국립공원 관련 시설 및 지역 행정기관 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화 물건:

중복사건으로 경매 절차 진행에 변동 가능성이 있으며, 유동화 물건이라는 특성상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 구조 및 공부상 차이:

건물의 실제 구조(지붕, 캐노피 등)와 공부상의 내용에 일부 차이가 있습니다.

목록2의 건물 1층 철골조(캐노피) 15.3㎡는 실제 멸실되었습니다.

이러한 공부상 차이는 추후 건축물대장 정비 등의 번거로움이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 유의해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 팔공산 국립공원 인근에 위치한 숙박시설(관광호텔)로, 우수한 입지와 잠재력을 가지고 있습니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 존재했으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 중복사건, 유동화 물건이라는 특성과 건물 공부상 차이, 멸실된 제시외건물 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 팔공산 국립공원이라는 명확한 관광 수요 기반을 활용한 숙박시설로서의 재활용 또는 새로운 사업 전환 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리분석 상 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

* 감정가 대비 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 개별 물건의 현황 파악(수익성 분석, 리모델링 필요성 등), 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

본 물건은 인수 보증금이 없어 권리관계 부담은 없습니다.

감정가 7,277,883,500원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리상 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 주변 시세 및 향후 운영 수익성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.