나이스옥션 법원경매 제주 2024타경24632 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 791-1,792,803-2 까사마르팰리스107동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2,3,4)는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(2,3,4): 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(산방산암벽식물지대)<문화재보호법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2,3,4)는 토지의 이용관계와 도로와의 접면관계 등을 고려하여 일단지로 요인비교 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1,5,6) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 2019.01.25.)
외벽: 페인팅마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

기호(1,5,6): 단독주택임.

설비내역

기호(1,5,6): 기본위생설비, 급배수설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일반건축물대장 건축물현황도상 등재된 확장형 발코니 부분은 건물가에 포함 평가하였음.(건물개황도 참조.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록2.3.4.는 지분매각이나, 목록2.3.4. 공유자의 매각부동산 전체에 대한 우선매수권은 인정되지 아니함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경24632 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 791-1,792,803-2 까사마르팰리스107동

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,121,056,440원

* 토지면적: 7288.00㎡ (약 2205평)

* 토지지분: 1133.7053999999998㎡ (약 343평)

* 건물면적: 244.67㎡ (약 74평)

* 건물지분: 244.67000000000002㎡ (약 74평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 송OO

* 사용승인일: 2019년 1월 25일

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 유치권, 지분매각(목록2,3,4). 단, 목록2,3,4 공유자의 매각부동산 전체에 대한 우선매수권은 인정되지 않습니다.

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 물건의 남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 역사문화환경보존지역(산방산암벽식물지대), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 제주지방법원의 임의경매개시결정(2024타경24632)이 말소기준권리가 될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액:

* 토지: 약 5,309,100,000원

* 건물: 약 5,130,666,968원

* 주요 권리 내역:

* 다수의 근저당권, 가처분, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정으로 판단됩니다.

* 특히 채권자 송경석 외 다수 채권자의 근저당이 설정되어 있습니다.

* '말소: 인수'로 기재된 일부 권리가 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 현황:

* 까사마르팰리스 (연립, 2021년식, 79.31㎡) 최근 거래가: 2026년 4월 2.63억 ~ 3.35억 원

* 산방산코아루아이비타운 (다세대, 2019년식, 99.74㎡) 최근 거래가: 2026년 4월 3.50억 원

* 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 본건과 유사한 시기에 건축된 연립 및 다세대 주택으로, 단위 면적당 시세는 평당 약 330만 원 ~ 420만 원 수준입니다.

* 본 건은 단독주택으로 분류되며, 약 74평의 건물 면적과 약 343평의 넓은 토지 지분을 소유하고 있습니다. 이는 개별 거래 사례보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 총 토지 면적(7288㎡) 대비 본 건의 지분(1133.70㎡)은 약 15.5%이며, 총 19가구 중 3개 동(107동, 116동, 119동)이 포함된 것으로 보입니다.

* 넓은 토지 면적과 계획관리지역이라는 점을 고려할 때, 향후 개발 또는 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 덕수초등학교가 남동측 근거리에 위치합니다.

* 편의시설: 지역 특성상 주변에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 현장에 "유치권 행사중" 안내문이 부착되어 있어, 명도 진행 시 유치권자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 채무와 가처분, 근저당 등이 복잡하게 얽혀 있으며, 일부 권리(가처분, 근저당)는 매각 지분을 제외한 나머지 지분에 대해서는 말소되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 기재와 상이한 부분이 있어, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 지분매각: 목록 2, 3, 4는 지분 매각으로, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. (단, 전체에 대한 우선매수권은 제한됨)

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 단독주택으로, 2019년 준공된 신축 건물이자 넓은 토지 지분을 확보하고 있다는 점에서 잠재력이 높습니다. 그러나 등기부채권 총액이 매우 높고, 유치권 존재, 일부 권리의 복잡한 말소 범위 등 명도 및 권리 정리에 있어 다소 까다로운 부분이 예상됩니다. 입찰 전에 권리관계의 최종적인 말소 여부와 유치권 등기 관련 사항을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분: 약 343평에 달하는 토지 지분은 향후 재개발 또는 증축 등 토지 활용 가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 리모델링 또는 즉시 사용이 가능합니다.

* 입지적 장점: 제주 관광지 인근에 위치하여 임대 수익 또는 휴양 시설로 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 주변 유사 부동산의 단위 면적당 시세를 고려할 때, 감정가가 토지 가치를 높게 반영하고 있을 가능성이 있으며, 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,121,056,440원

* 분석: 주변 연립/다세대 주택의 시세(평당 약 330만~420만 원)를 고려할 때, 본건의 건물 면적(약 74평)은 약 2.4억~3.1억 원 범위로 추정할 수 있습니다. 그러나 본 건의 가장 큰 가치는 약 343평에 달하는 넓은 토지 지분과 단독주택이라는 특성에 있습니다. 감정가 11.2억 원은 이러한 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 리스크 요인(유치권, 복잡한 권리관계 등)과 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능한 가격은 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 8억 4천만 원에서 9억 5천만 원 사이로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 840,000,000원 ~ 950,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.