나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60471 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 853-20 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60471 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 853-20 전 경매

• 사건번호: 2024타경60471
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 853-20
• 용도: 전

서산지원 경매1계 2024타경60471 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 853-20 | 감정가: 252,120,000원 | 최저가: 123,538,000원 | 용도: 전

1. 서산지원 2024타경60471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경60471 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 853-20

용도: 전 (밭)

감정가: 252,120,000원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 최OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환

1.2. 물건 세부 분석

1.2. 1.입지조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 "기지초등학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다 . 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다 . 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황 또한 보통 수준입니다 . 그러나 본 토지는 맹지로서 도로에 직접 접해 있지 않아 접근성에 제약이 있습니다 . 송악읍 지역은 당진시의 중심 생활권으로 계획되어 있으며, 향후 주거, 교육, 행정, 문화, 상업 기능이 강화될 것으로 기대됩니다. 특히 송악읍은 아산국가산업단지, 석문국가산업단지, 현대제철 등이 위치하여 인구가 유입되고 있으나, 도시화가 기지시리에 집중되어 지역 내 불균형이 심화되고 교육, 여가, 복지 시설 부족 등의 문제가 지적되고 있습니다.

1.2. 2.권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자 최OO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자 및 채무자는 박OO입니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 선순위 담보권이 소멸되므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 과거에 있었을 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 법원의 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.2. 3.상권분석

본건은 현재 "전" 용도로 이용되고 있으며, "자연녹지지역" 및 "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다 . 자연녹지지역은 도시의 녹지 공간 확보와 무질서한 시가화 확산을 방지하기 위해 지정되며, 장래 시가화 용지 공급을 위해 불가피한 경우에 한해 개발이 허용되는 지역입니다. 일반적으로 건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하가 적용되며, 주로 단독주택, 제1·2종 근린생활시설 등의 건축이 가능합니다. 따라서 현 상태에서는 상업 활동이나 대규모 개발보다는 농업적 이용에 초점이 맞춰져 있습니다. 주변이 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어, 인근의 직접적인 상권 형성은 미미한 편입니다. 다만, 송악읍 전체적으로는 인구 유입과 함께 도시 개발이 진행되고 있어, 향후 지역 발전 추이에 따라 토지 이용 계획 변경 등의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.2. 4.생활정보

본건은 기지초등학교와 인접해 있어 교육 환경 측면에서 일부 긍정적입니다 [cite: INPUT, 2]. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 및 근교 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다 . 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 이루어집니다 . 다만, 송악읍 내에서도 기지시리를 중심으로 도시화가 진행되고 있으나, 일부 지역에서는 교육, 여가, 복지 시설 부족이 지적되고 있어, 본건 주변의 생활 편의시설 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.2. 5.잠재적 리스크

1. 맹지: 본 토지는 인접 도로가 없어 '맹지'에 해당하므로, 토지 이용 및 개발 시 가장 큰 제약이 될 수 있습니다. 건축 허가 등을 위해서는 인접 토지와의 계약이나 토지 분할, 도로 편입 등의 절차가 필요하며, 이는 추가 비용과 시간을 발생시킵니다 .

2. 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 있으므로, 입찰 전에 본인이 농지를 취득할 자격이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

3. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역: 개발 행위가 엄격히 제한되는 용도지역입니다. 건축 가능 시설 및 규모는 관련 법규 및 당진시 조례를 따르며, 개발에 상당한 제약이 있습니다.

4. 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행될 수 있어 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

5. 부정형 완경사지: 토지의 모양이 부정형이고 경사가 있어 토지 활용 및 건축 시 공사비 증가 요인이 될 수 있습니다.

6. 임대 관계 미상: 현재 토지에 대한 임대 관계가 불분명하여, 낙찰 후 점유자와의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.2. 6.종합 의견

본건은 당진시 송악읍의 농지로서, 기지초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 그러나 맹지라는 결정적인 단점과 농지취득자격증명 제출 의무, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 용도지역 제한으로 인해 일반적인 투자 목적이나 주거용 개발에는 상당한 어려움이 따르는 물건입니다. 현재 상태로는 농업용 토지로의 가치가 주요하며, 향후 지역 개발 계획이나 용도지역 변경 가능성을 고려해야 합니다. '중복사건' 표시는 권리 분석에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

1.2. 7.투자 포인트

본건의 투자 가치는 매우 제한적이며, 특정 조건 하에서만 고려해볼 수 있습니다.

1. 인접 토지 소유자: 만약 인접 토지 소유자가 본 토지를 매입하여 맹지 문제를 해결하고 통합 개발하려는 계획이 있다면, 이들에게는 가치가 있을 수 있습니다.

2. 농업 종사자: 해당 지역에서 농업을 영위하고 있으며, 농지취득자격증명 발급에 문제가 없고, 맹지 상태를 감안하여 농업용으로 활용할 계획이 있는 경우라면 매력적일 수 있습니다.

3. 장기적 관점의 지가 상승 기대: 송악읍 지역이 미래형 자족도시로 발전한다는 장기적인 계획에 따라, 용도지역 변경이나 도로 개설 등 개발 호재가 발생할 경우를 기대하는 투자는 가능하나, 이는 매우 높은 불확실성과 장기적인 안목을 요구합니다.

결론적으로, 본건은 맹지, 농지 규제, 용도지역 제한이라는 복합적인 리스크를 안고 있어, 신중한 접근과 철저한 사전 조사, 그리고 명확한 활용 계획을 가진 투자자에게만 고려될 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매1계