나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107192 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 88-4 헤븐리치더퍼스트294 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구산 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 의 북서측 인근에 위치하며, 부근은
오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 패션쇼핑몰, 골프연습장, 전철역, 공원(조
성중), 하천 등이 분포되어 있음.

교통상황

인근에 노선버스 정류소와 전철역(안양역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층건 중 1층 111호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 타일붙임 마감 등.(본건은 벽지 등으로 마감)
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

집합건축물대장(전유부, 갑)의 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 현재 부동산
중개업소로 이용되고 있음.

설비내역

공동위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 조사되었는 바 경매 참여시 별
도 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용되고
있음.

인접 도로상태등

단지의 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(안양동 88-4)
일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안일초등학교. 세부
사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권
역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)
<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
(안양동 88-5)
일반상업지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>, 상대보호구역(안일초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
(안양동 88-6)
일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보
호구역(안일초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역
지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경107192 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프에이치이사공육유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 88-4 헤븐리치더퍼스트294 1층 111호

건물명: 헤븐리치 더 퍼스트 294

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 3층 ~ 지상 11층 건물 중 1층 111호

사용승인일: 2012년 1월 18일 (건축물대장상 최초 건축물 사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.20㎡ (약 3.09평)

토지 지분: 10.197㎡ (약 3.09평)

건물면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

건물 지분: 27㎡ (약 8.17평)

전유부 면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

1.4. 가치 평가

감정가: 446,000,000원

총 등기부채권액: 1,253,758,395원

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 패션쇼핑몰, 골프연습장, 전철역, 공원(조성중), 하천 등이 분포하여 다양한 도시 기반 시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 다수의 노선버스 정류소와 전철 1호선 안양역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 3필지로 구성된 부정형 토지이며, 현재 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지는 단지의 남서측으로 중로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(안일초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받고 있습니다. 일부 필지는 자연녹지지역 및 중로1류에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2018년 6월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 인수 여부 및 그 영향력은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 그러나 임대 관계 및 실제 점유 여부는 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 조사 및 권리 신고 내역을 확인하여 임차인 관련 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 (주식회사 태건종합건설)

* 하나은행 근저당 (말소)

* 다올저축은행 근저당 (말소)

* 주식회사 힘펠 가압류 (말소)

* 동화성세무서장 압류 (말소)

* 이병훈 가압류 (말소)

* 케이에프에이치이사공육유동화전문 임의경매 개시 (말소 - 본건 경매)

* 오대호 가압류 (말소)

3.5. 유동화 물건 관련

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화된 자산의 경매 절차입니다. 이는 일반 경매와 달리 채권 양수도, 채무 재조정 등 특정 조건이 적용될 수 있으며, 관련 내용을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 안양역 상권 특성

안양역은 수도권 1호선의 주요 역으로서, 해당 상권은 일평균 유동인구가 약 12만 8천여 명에 달하는 등 활성화된 지역입니다. 주변에 다양한 주거시설(아파트, 오피스텔, 다세대주택)과 상업시설(패션쇼핑몰, 근린생활시설)이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 경쟁 및 시장 동향

과거 안양일번가 상권이 안양의 대표 상권이었으나, 최근에는 동안구 평촌신도시와의 경쟁, OTT 서비스 확산으로 인한 영화관 폐점 등 상권 환경의 변화를 겪고 있습니다. 본건의 경우, 안양역 역세권 내에 위치하여 여전히 중요한 상업 지구로 기능할 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 업종 적합성

본건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 사용 승인되었으며, 현재 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 주변 환경을 고려할 때, 상가, 사무실, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 인근에는 아파트, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 분포하고 있으며, 패션쇼핑몰, 골프연습장 등의 편의시설이 인접해 있습니다. 또한, 공원(조성 중)과 하천이 있어 쾌적한 생활 환경을 일부 제공합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 안일초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 학교 주변의 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 세부 사항은 안양과천교육지원청에 문의가 필요합니다.

5.3. 교통 인프라

안양역(1호선)을 중심으로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 단지 남서측으로 중로에 접하여 차량을 이용한 접근 또한 용이합니다.

5.4. 주변 환경(혐오시설 관련)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어, 넓은 지역의 환경 규제와 관련된 간접적인 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건의 특수성

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와는 다른 복잡성이나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 채권 관련 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 불명확하여 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

일반상업지역 외 다수의 법적 제한(최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)으로 인해 향후 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 관리 및 유지보수

2012년 건축된 건물로, 시간이 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 상세한 건물 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동, 안양역 역세권에 위치한 근린상가 건물 1층 111호입니다. 안양역이라는 우수한 교통망과 주변의 풍부한 배후 수요, 발달된 상업 및 주거 인프라를 갖추고 있어 입지적 강점을 지니고 있습니다. 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로 낙찰 시 권리상의 부담은 적을 것으로 예상되나, 유동화 물건이라는 특수성과 임차인 정보의 불확실성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 현재 부동산 중개업소로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 업종 전환 또는 임대 수익 창출 등 다양한 투자 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 초역세권: 1호선 안양역을 중심으로 교통이 편리하며, 역 주변 상권의 유동인구 활용 가능성이 높습니다.

* 다용도 상가: 근린생활시설 용도로, 현재 부동산 중개업소로 활용 중이며, 향후 소형 사무실, 상점 등으로 업종 전환 시에도 유리한 입지입니다.

* 안정적인 상권: 안양역 주변은 오랫동안 형성된 상권으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 8.17평의 전용면적으로, 초기 투자 부담이 상대적으로 낮아 소액 투자자에게도 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 446,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 안양역 주변 상가 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 해당 물건의 특수성(유동화 물건, 임차인 정보 미상)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 시장 조사와 전문가의 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.