나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10302 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스판매시설 지1층비1-133호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "사색공원" 동측 인근 "광교중흥에스클래스판매시설" 건물 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층/지상2층 건물 중 제지1층 제비1-133호로서,
(사용승인일: 2019.05.30)
외벽: 돌 붙임 마감 및 일부 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
바닥: 시멘트 모르타르 위 바닥타일 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 판매시설로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 "내부구조도" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 소화전설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 도시가스, 천장매립형 시스템에어컨, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대 내 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서 현장조사일 현재 "주상용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 40m, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로3류(폭 40m-50m)(2012-01-05)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교호수초등학교(경기도수원교육지원청)), 상대보호구역(합동신학대학원대학교), 절대보호구역(광교호수초등학교(경기도수원교육지원청)), 도시교통정비지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

본건은 공부상 "지(하)1층" 으로 등록·등재되어 있으나, 현황은 "지상1층" 에 해당함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 "지(하)1층"으로 등록.등재되어 있으나, 현황은 "지상1층"에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경10302 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. [cite:UserPrompt]

소재지는 경기도 수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스 판매시설 지1층 비1-133호이며, 용도는 근린상가입니다. [cite:UserPrompt]

토지면적은 5.94㎡(약 1.80평)이며, 건물면적은 51.87㎡(약 15.70평)입니다. [cite:UserPrompt]

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. [cite:UserPrompt]

감정평가액은 730,000,000원(7억 3천만원)입니다. [cite:UserPrompt]

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 건은 유동화 물건에 해당합니다. [cite:UserPrompt]

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "사색공원" 동측 인근 "광교중흥에스클래스판매시설" 건물 내에 위치하고 있습니다. [cite:UserPrompt]

주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. [cite:UserPrompt]

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다. [cite:UserPrompt]

건물 남측으로 노폭 약 40m, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하여 도로 접근성이 좋습니다. [cite:UserPrompt]

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)에 해당하며, 인근에 학교가 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:UserPrompt]

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공되지 않았으며, 공원과 학교가 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 형성하고 있습니다. [cite:UserPrompt]

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 23일자 신한은행의 근저당권(채권최고액 720,000,000원)입니다. [cite:UserPrompt]

말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(2024년 9월 11일자 신한은행의 임의경매개시결정, 2024년 11월 19일자 수원시의 지분압류 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. [cite:UserPrompt]

등기부채권 총액은 720,000,000원입니다. [cite:UserPrompt]

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite:UserPrompt]

임대차 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. [cite:UserPrompt]

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. [cite:UserPrompt]

다만, 임대차 관계가 미상임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 확인 및 임대차 조사 소홀 시 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. [cite:UserPrompt]

4. 상권분석

본 건은 광교중흥에스클래스 판매시설 내에 위치한 근린상가로, 복합 상업시설의 일부입니다. [cite:UserPrompt]

주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요와 인근 학교 및 공공시설로 인한 유동인구를 기반으로 하는 상권입니다. [cite:UserPrompt]

현재 판매시설로 이용 중이며, 업종에 따라 다양한 상권 활성화 가능성이 있습니다. [cite:UserPrompt]

광교신도시 내 주요 상업 지역에 속해 있어 잠재적 가치가 높은 지역으로 평가됩니다. [cite:UserPrompt]

5. 생활정보

교통: 인근 지하철역 및 버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다. [cite:UserPrompt]

편의시설: 사색공원이 인접해 있으며, 주변에 대규모 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:UserPrompt]

주거환경: 대규모 아파트 단지들과 함께 조성된 신도시 지역으로, 비교적 잘 정돈되고 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. [cite:UserPrompt]

주차: 건물 내 주차장 등 관련 설비가 갖추어져 있습니다. [cite:UserPrompt]

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 공부상 '지하 1층'으로 등록되어 있으나, 실제 현황은 '지상 1층'에 해당한다는 점입니다. [cite:UserPrompt]

이러한 공부와 현황의 불일치는 향후 건축물대장 변경, 부동산 거래, 금융기관 담보 설정 등에서 행정적, 법률적 제약을 야기할 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다. [cite:UserPrompt]

임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 철저한 조사가 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. [cite:UserPrompt]

유동화 물건이라는 점은 소유권 이전 및 관리 과정에서 일반 물건보다 복잡한 절차가 있었음을 시사하며, 이에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다. [cite:UserPrompt]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구의 광교신도시 내 핵심 상업 시설인 광교중흥에스클래스에 위치하며, 대규모 배후 단지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 입지적 장점이 뚜렷합니다. [cite:UserPrompt]

부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 공부상 건축물 현황과 실제 이용 현황 간의 불일치(지하 1층 vs 지상 1층)는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. [cite:UserPrompt]

이 점에 대한 명확한 소명 및 해결 방안을 사전에 충분히 검토해야 하며, 현장 방문을 통한 정확한 실사와 임차인 현황 조사 역시 필수적입니다. [cite:UserPrompt]

이러한 리스크를 감안하더라도, 해당 상권의 미래 가치와 본건의 잠재력을 고려할 때 면밀한 분석 후 투자를 고려해볼 만한 물건입니다. [cite:UserPrompt]

8. 투자 포인트

광교신도시의 핵심 상권에 위치하여 미래 가치가 높습니다. [cite:UserPrompt]

대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. [cite:UserPrompt]

광교중흥에스클래스는 지역 내 인지도 높은 대형 복합시설로, 상징성과 유동성을 갖추고 있습니다. [cite:UserPrompt]

상가로서의 기본적인 용도와 설비(시스템 에어컨, 에스컬레이터, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다. [cite:UserPrompt]

공부상 현황과 실제 현황의 차이가 명확히 규명될 경우, 오히려 가격 메리트로 작용할 수 있습니다. [cite:UserPrompt]

9. 예상 입찰가

감정평가액은 730,000,000원입니다. [cite:UserPrompt]

본 건은 공부상 지층과 실제 지상층의 불일치라는 중대한 이슈가 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점 또한 잠재적 위험 요소입니다. [cite:UserPrompt]

따라서, 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. [cite:UserPrompt]

실제 명도 가능성, 건축물대장 현황 불일치 해소 비용, 해당 상권 내 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여, 감정가를 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. [cite:UserPrompt]

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하는 규정은 직접적으로 적용되지 않습니다. [cite:UserPrompt]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.