나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4800 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 오피스텔동 1층에이이01-0002호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4800 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 오피스텔동 1층에이이01-0002호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매7계 2024타경4800 | 소재지: 경기도 구리시 갈매순환로 188, 오피스텔동 1층에이이01-0002호 (갈매동,힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹)) | 감정가: 881,000,000원 | 최저가: 431,690,000원 | 용도: 근린상가

1. 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경4800 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 오피스텔동 1층 에이이01-0002호

용도: 근린생활시설

감정가: 881,000,000원

토지 면적: 15.82㎡ (약 4.79평)

건물 면적: 34.62㎡ (약 10.48평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건물 사용승인일: 2023년 5월 4일

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치하며, "산마루초등학교" 북쪽 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 대로, 북서측과 북동측으로는 중로에 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 '유동화 물건'이라는 점이 있으나, 이는 통상적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다. 별도의 인수 또는 말소될 권리관계에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 힐스테이트 갈매역 스칸센은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 구성된 단지입니다. 단지 내에는 CGV 영화관이 입점해 있어 문화생활을 누릴 수 있으며, 주변으로 아파트 단지 및 공공주택지구가 형성되어 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다. 구리시 갈매동은 최근 '초록거리'가 골목형 상점가로 지정되는 등 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있으며, 갈매역을 중심으로 역세권 상권이 형성되려는 움직임을 보이고 있습니다. 본 건은 1층 근린생활시설로, AE01-0001호와 구분 없이 식당(회, 바다, 해산물 전문점)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 2023년 5월 4일에 사용승인이 완료된 신축급 건물입니다. 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 커튼월 및 타일 마감, 내벽은 페인트 마감, 바닥은 아스타일 마감입니다. 건물 내에는 승강기, 위생, 난방, 도시가스, 옥내소화전 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 산마루초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크로는 임대 관계가 불분명하다는 점(미상)이 있습니다. 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 상업시설의 공실 위험 및 경기 변동에 따른 수익성 저하 가능성을 고려해야 합니다. 토지 이용 계획 상 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다양한 제한 사항이 있으나, 근린생활시설로서의 직접적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물에 위치한 1층 근린생활시설로서, 잠재적인 배후 수요와 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히 힐스테이트 갈매역 스칸센 단지 내 상가로서 고정적인 유동인구 확보가 용이하며, 주변 아파트 단지 및 지식산업센터 종사자들을 대상으로 한 영업이 가능할 것으로 보입니다. 2023년 5월에 사용승인이 완료되어 건물 상태가 양호하며, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 건물(2023년 5월 사용승인)로 하자 및 유지보수 부담이 적음.

2. 1층 근린생활시설로 가시성 및 접근성이 우수하며, 식당(회, 바다, 해산물 전문점)으로 이용 중인 점은 업종 전환 시 유리한 조건이 될 수 있음.

3. 힐스테이트 갈매역 스칸센 단지 내 상가로서, 오피스텔, 지식산업센터 입주민 및 인근 아파트 단지 주민들을 대상으로 한 안정적인 고객 확보 가능.

4. 갈매역 역세권에 위치하며, 대로 및 중로에 접하는 우수한 교통망 확보.

5. 감정가 8.81억원을 기준으로, 권리 분석 및 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

6. 주변 '초록거리' 상권 활성화 등 지역 개발 호재 고려 시 향후 가치 상승 잠재력 보유.

법원 정보

남양주지원 경매7계