나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4800 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 오피스텔동 1층에이이01-0002호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "산마루초등학교" 북쪽 인근에 위치하며 부근은 지식산업센타, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제1층 제AE01-0002호로서
사용승인일:2023.05.04
외벽:커튼월, 타일 붙임 등
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;아스타일 마감
창호:페어그라스 및 알루미늄 샤시창임.

이용상태

AE01-0001호와 구분없이 근린생활시설(식당;회 바다, 해산물전문점)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 상업용(근린생활시설, 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 대로, 북서측, 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로[일반도로](접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구) <공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역(수도법시행령 제14조 의2))<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 별첨 사진용지와 같이 102호로 표시되어있음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (재매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경4800 (1)

* 물건종별: 오피스텔/근린상가

* 소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-1, 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 오피스텔동 1층 AE01-0002호 (물건명세서상 102호로 표시됨)

* 토지면적: 15.82㎡ (약 4.79평)

* 건물면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

* 감정가격: 881,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축물 사용승인일: 2023년 05월 04일

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% (재매각 조건)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "산마루초등학교" 북쪽 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지: 남서측으로 대로, 북서측 및 북동측으로 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)에 속해 있으며, 중로1류 및 2류 도로에 접함. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 31일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (817,200,000원)

* 소멸되는 권리:

* 농협은행 근저당권

* 농협은행 임의경매 (2024타경4800)

* 구리시 압류

* 구리세무서장 압류

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 06월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 817,200,000원

4. 상권분석

* 현재 이용 상태: 근린생활시설(식당; 회, 바다, 해산물전문점)로 이용 중임. AE01-0001호와 구분 없이 사용 중.

* 입지: 힐스테이트 갈매역 스칸센 내 상가로, 복합단지 내 위치하여 고정적인 배후 수요를 기대할 수 있음. 주변 아파트 단지 및 지식산업센터 입주민을 대상으로 한 영업이 가능함.

* 개발 가능성: 구리갈매공공주택지구 내에 위치하여 향후 주거 및 상업 시설의 추가적인 발달 가능성이 높으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 시설: 산마루초등학교가 인근에 위치하며, 대규모 주거 단지 및 업무 시설과 함께 복합 상권이 형성되어 있음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

* 건물 상태: 2023년 5월 사용승인된 신축 건물로, 건물 내부 시설 및 마감재 상태가 양호할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 최초 매각에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 면밀한 확인이 필요함. 재매각으로 인해 보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되었으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 함.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우 일반 경매와는 다른 특수한 거래 구조를 가질 수 있으나, 본 건은 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 보임.

* 임대차 현황: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 절차 자체는 수월할 것으로 예상되나, 명도에 따른 제반 비용 발생 가능성은 있음.

* 토지이용계획: 일부 지역에 대한 제한사항(가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 5월 사용승인된 힐스테이트 갈매역 스칸센 내 신축 상가로, 건물 상태가 매우 우수하며 입지 조건 또한 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없고 명도 또한 수월할 것으로 예상되는 등 안전한 투자 관점에서 긍정적인 요소가 많습니다. 재매각 물건으로 입찰 보증금이 높고, 일부 토지이용계획상의 제한은 존재하지만, 신축 상가로서의 가치와 향후 상권 성장 잠재력을 고려할 때 관심을 가질 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2023년 5월 사용승인된 건물로, 신축급 컨디션을 유지하여 즉시 영업 또는 임대가 가능함.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리만 인수하게 됨.

* 경매 특수성 활용: 재매각 물건으로, 일반 매각보다 경쟁률이 낮을 수 있으며, 최초 감정가 대비 최저매각가격이 인하되었을 가능성이 있음.

* 배후 수요 확보: 복합단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변 택지 개발 및 산업 단지 배후 상권으로서의 잠재력을 보유함.

9. 예상 입찰가

* 감정가격: 881,000,000원

* 최저매각가격: (재매각으로 인해 최초 감정가 대비 인하되었을 가능성이 높으나, 정확한 금액은 공고 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 재매각으로 최저매각가격이 인하되었을 가능성이 높으며, 이에 따라 입찰 가격 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 신축 상가로서의 장점을 고려하되, 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 임대 수요 예측 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준 또는 최저매각가격의 1.5배~2배(보증금 20% 고려 시) 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 응찰자들의 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 유연하게 결정해야 합니다.

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.