나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22506 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2229 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 ‘저청중학교’ 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1) 기호2,3을 경유하여 본건까지 제반차량 접근이 가능하며 제반교통사정은 불편시됨
기호2) 기호3을 경유하여 본건까지 제반차량이 접근이 가능하며 제반교통사정은 불편시됨
기호3) 본건까지 제반차량이 접근이 가능하며, 제반교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3) 공히 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전(휴경)상태임.
기호2) 인접 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 건부지(신축공사 중 중단상태)로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 지적상 맹지이나 기호2,3을 경유하여 동측으로 노폭 약4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호2) 지적상 맹지이나 기호3을 경유하여 동측으로 노폭 약4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호3) 동측으로 노폭 약4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3) 공히 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

기호2) 토지 지상에 신축중 중단된 건물 2동이 소재함.

공부와의 차이

기호2) 제시목록 및 공부상 지목‘ 임야’이나 현황 ‘대’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 기호1,3 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각, 목록1,3.은 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환), 본건 토지 지상에 수목 및 담장 등은 토지 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경22506 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2229

용도: 단독주택 (토지)

감정가: 2,335,876,000 원

토지 면적: 5,964.00 ㎡ (약 1,804.56 평)

건물 면적: 198.92 ㎡ (약 60.17 평) - 본건 경매에서 제외됨

매각 대상: 토지 (건물 제외)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

토지 감정요항표에 따르면, 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 ‘저청중학교’ 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 전 및 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

기호1,3 토지는 전(휴경) 상태이며, 기호2 토지는 건부지(신축 공사 중단 상태)로 이용 중임.

지적상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3, 4등급.

토지 제시외 건물: 토지 지상에 수목 및 담장 등이 평가되었으며, 신축 중단된 건물 2동이 소재함. (이 건물들은 매각에서 제외될 건물에 해당할 수 있음)

1.3. 공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘대’임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주시 한경면 청수리 지역으로, '저청중학교'에서 남서측 원거리에 위치함.

주변은 농경지(전, 과수원)와 단독주택이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 전원 또는 농업 지역의 특성을 보임.

2.2. 교통 및 접근성

기호1,2의 경우 제반 차량 접근이 가능하나 교통사정은 다소 불편한 편임.

기호3의 경우 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 무난한 편임.

지적상 맹지이나 인접 토지를 통해 약 4m 내외의 포장도로에 접하여 차량 진입은 가능함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

3.2. 말소기준권리

을11. 근저당권 (2019-05-28, 주식회사우드랜드자산관리대부, 900,000,000원)

3.3. 기타 권리 관계

* 소유권이전청구권가등기 (갑9, 갑11)

* 공유자전원지분전부이전 (갑10)

* 지상권설정 (을12, 말소)

* 근저당권 (을17, 말소)

* 가압류 (갑12, 말소)

* 근질권설정 (을11-2, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑15, 본건 경매)

3.4. 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

다만, 임대관계 미상인 부분이 있어 실제 점유 관계는 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있음.

3.5. 총 등기부채권액

토지 등기부채권 총액: 991,573,770 원

건물 등기부채권 총액: 0 원

4. 상권 및 주변환경 분석

4.1. 주변 시세 (JSON 기반 분석)

제공된 JSON 데이터는 한경면 청수리의 '제주국제학교아이비스127' (신축 다세대, 98.95㎡, 2023년 건축) 및 '도유빌2차' (신축 다세대, 61.45㎡, 2022년 건축)의 최근 매매 사례를 보여줌.

'제주국제학교아이비스127'은 2025년 6월 59,000만원, 2026년 5월 48,000만원에 거래되었음. (평당 약 485만원 ~ 596만원)

'도유빌2차'는 2026년 4월 36,000만원에 거래되었음. (평당 약 586만원)

이 시세는 다세대 주택의 건물 및 토지 지분 포함 가격으로, 본건과 같이 넓은 토지 자체의 가치를 직접적으로 비교하기에는 한계가 있음.

4.2. 본건 토지 가치 평가

본건 토지는 총 5,964㎡ (약 1,804.56평)이며, 감정가는 2,335,876,000원으로 평당 약 129.4만원임.

이는 주변 신축 다세대 주택의 평당 시세(약 485만~596만원)와 비교했을 때, 토지 자체의 감정가가 토지이용 제한, 입지 등의 요인을 반영하여 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성을 시사함.

단, 본건은 '건물 매각 제외'가 핵심 사항이므로, 입찰가는 순수 토지 가치에 맞춰져야 함.

4.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 편의시설이 밀집된 상업지구는 아님.

주변에 인근 학교(저청중학교)가 있으나, 직접적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

제주도의 자연환경 보전 지역 규제로 인해, 대규모 개발이 어렵고 특정 시설 설치에 제약이 있을 수 있음.

조사 결과, 인근에 대규모 혐오시설이 명확히 보고된 바는 없으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등의 시설이 산재해 있을 가능성은 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 공공시설로는 '저청중학교'가 언급되나, 원거리에 위치함.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지와 단독주택으로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공함.

전원생활이나 농업을 목적으로 하는 수요층에게 적합할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 매각 제외

본건 경매의 가장 큰 특징은 토지만 매각 대상이며, 지상에 있는 건물은 낙찰자가 소유하지 않는다는 점임.

이로 인해 건물 철거 비용 발생, 건물 소유주와의 협의 문제 등 추가적인 비용과 복잡성이 발생할 수 있음.

6.2. 농지 취득 자격 증명

본건 토지 중 일부(기호1,3)는 농지에 해당하여, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함.

미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 함.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3, 4등급 등 다수의 개발 제한 사항이 존재함.

이는 향후 토지 활용 시 건축, 개발 행위에 큰 제약을 줄 수 있음.

6.4. 맹지 및 도로 접근성

지적상 맹지이므로, 인접 토지 소유주의 통행권(도로 이용 허락)에 의존해야 함.

도로 폭(약 4m)이 협소하여 대형 차량 접근이나 토지 개발 시 어려움이 있을 수 있음.

6.5. 신축 중단 건물

기호2 토지 지상에 신축 중단된 건물이 있어, 이에 대한 처리(철거, 공사 재개 등) 방안을 강구해야 함.

이 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있음.

6.6. 공부상 지목과 현황 불일치

기호2 토지가 공부상 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 추후 지목 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치한 넓은 토지(5,964㎡) 경매 물건임.

주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공함.

가장 중요한 특징은 지상 건물이 매각에서 제외된다는 점이며, 따라서 본 건은 토지만의 가치로 평가해야 함.

감정가는 23.3억 원 수준이나, 토지 이용 제한, 맹지, 신축 중단 건물 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 함.

농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 관련 법규 검토가 필수적임.

부동산 임의 경매로서 채권 총액이 약 9.9억 원에 달하므로, 채무 변제 순위에 따른 권리 관계는 명확함.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 1,800평이 넘는 넓은 토지는 장기적인 가치 상승 가능성 또는 다양한 용도(농업, 축산업, 전원주택 단지 조성 등 - 법규 제약 고려)로 활용할 수 있는 잠재력을 제공함.

8.2. 토지 중심 가치 재평가

건물 제외 후 순수 토지 가치만을 평가해야 하므로, 향후 건축이나 개발 가능성(법규 내에서)에 따른 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.3. 제주도 지역 개발 수요

제주도는 지속적인 관광객 및 인구 유입으로 인해 부동산 수요가 꾸준히 유지되고 있어, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 지역임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

본건 토지 감정가: 2,335,876,000 원 (약 129.4만원/평)

주변 신축 다세대 주택 시세: 약 485만~596만원/평 (건물 포함)

이는 본건 토지 감정가가 주변 시세 대비 낮을 수 있음을 시사하나, 토지 이용 제한 및 '건물 제외'라는 특수성을 감안해야 함.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

* 건물 매각 제외로 인한 추가 비용(철거 등) 발생 가능성.

* 농지법, 가축사육제한, 보전지구 등 엄격한 토지 이용 제한.

* 맹지로서의 접근성 및 개발 제약.

* 경매 유찰 횟수에 따른 입찰가 조정 필요.

* 채권 총액(약 9.9억 원) 대비 감정가(23.3억 원)는 양호한 편임.

9.3. 예상 입찰가 범위

본건은 토지 자체의 매력은 있으나, '건물 제외'와 다수의 토지 이용 제한으로 인해 신중한 접근이 필요함.

감정가(23.3억 원)를 기준으로, 법규 및 개발 가능성, 유사 토지 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 형성될 가능성이 높음.

따라서, 보수적으로 예상 입찰가를 19억 원 ~ 21억 원 수준으로 제시하며, 현장 조사 및 법규 검토 후 최종 입찰가격을 결정하는 것이 바람직함.

수익률 분석을 통해 낙찰 후 예상되는 제반 비용(철거, 인허가, 보유세 등)을 제외하고 목표 수익률을 달성할 수 있는 금액을 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.