나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108768 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1464-12 햇살가득한집 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 소재 "안양관악초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중
제5층 제502호로서, ( 사용승인일자 : 2002.08.20. )
외벽 : 석재붙임 마감 등 입니다.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 현관, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중인것으로 탐문되었습니다.

설비내역

위생설비 및 급,배수시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경108768 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1464-12 햇살가득한집 에이동 5층502호 (신주소: 경기도 안양시 동안구 관악대로404번길 10-7)

용도: 다세대주택

감정가: 375,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO (현대카드)

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.11㎡ (약 17.28평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2002년 8월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 (탐문)

창호: 샤시 창호 등

이용상태: 방3, 욕실2, 현관, 거실, 주방, 발코니 등 (탐문)

설비내역: 위생설비, 급배수시설, 도시가스 난방설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 소재 "안양관악초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.4. 혐오시설 정보

현재 파악된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지 않습니다. 그러나 매수인이 직접 현장 방문하여 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 4일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(권리금액: 163,800,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등록된 지상권은 없는 것으로 보입니다. 그러나 혹시 모를 인수되는 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우일 수 있으나, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 추가적인 현장 조사 및 점유 관계 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.5. 등기부 요약

총 채권액은 195,560,350원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 관양동 지역은 안양시 동안구의 주요 주거지역 중 하나로, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다. 다세대주택 밀집 지역으로 지역 내 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 안양관악초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황 조사가 완료되지 않았고 임대 관계가 미상이라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 명도 관련 분쟁 또는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 권리 사항 확인

등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 비록 현재 등록된 지상권은 없으나, 과거 또는 현재에 존재했던 지상권이 인수 대상이 될 수 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

2002년 건축된 건물로, 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 관양동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 안양관악초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 교통 환경이 비교적 양호합니다. 감정가는 375,000,000원이며, 주변 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 매각으로 인한 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 현황 미상 및 지상권 인수 가능성 등은 명확한 현장 조사와 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. 이러한 리스크를 철저히 검토하고 명도 가능성을 면밀히 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

안양시 동안구는 안양시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나이며, 관양동은 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8.2. 교통 편의성

인근 버스 정류장 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 교육 환경

초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에게 매력적인 입지입니다.

8.4. 감정가 대비 시세

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 또는 그 이하의 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 54.35㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 1일에 350,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 57.11㎡ (약 17.28평)이며, 건축년도(2002년) 또한 유사합니다.

해당 거래 가격을 기준으로 평당 단가를 계산하면 약 21,289,537원/평 (350,000,000원 / 16.44평)입니다.

이를 본건 면적(17.28평)에 적용 시 예상 시세는 약 369,700,000원 (21,289,537원/평 * 17.28평)입니다.

감정가는 375,000,000원이므로, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때 본건의 현재 시장 가치는 약 350,000,000원 ~ 375,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인 현황 미상이라는 주요 리스크를 고려하여, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하고, 최저매각가격(감정가 375,000,000원의 50%부터 시작 가능) 대비 높은 경쟁률을 고려할 때, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추천 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 임차인 관계 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

* 최저 입찰가는 감정가의 50% 또는 70%부터 시작될 수 있으며, 이는 법원 경매 절차에 따라 달라집니다. 위 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 감정가, 시세 등을 종합적으로 고려한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.