나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123438 [1] 서울특별시 강북구 미아동 812 삼성래미안트리베라아파트 211동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "송천초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파
트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 25층 건내 3층 301호로서
외벽 : 몰탈위 페인트칠 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(별첨 "내부구조도" 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 공도 및 단지 외각 포장 도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중
로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기
타용도지역지구기타(공동주택용지)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및
주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과
문의)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123438 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 812 삼성래미안트리베라아파트 211동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 871,000,000원

토지면적: 44.35㎡ (약 13.42평)

건물면적: 84.15㎡ (약 25.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건

2. 1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 미아동에 위치하며, 송천초등학교 북서측 인근 지역입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 차량 접근성이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도 또한 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 단지 내 공도 및 단지 외곽의 포장된 도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등의 도로 지정이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공동주택용지, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주택재개발사업), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 지정 구역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재합니다.

3. 1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 9일 설정된 주식회사 페퍼저축은행의 근저당권(180,000,000원)입니다.

등기부현황:

* 소유권은 2015년 10월 28일 김경태 외 1명에게 매매로 이전되었습니다.

* 이후 페퍼저축은행 근저당권 2건(총 240,000,000원)이 설정되었습니다.

* 현대카드주식회사의 가압류(6,631,650원)가 있었으나 말소 예정입니다.

* 채권자 페퍼저축은행의 임의경매 개시 결정으로 본 경매가 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 246,631,650원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 493,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 28일

* 확정일자: 2020년 4월 29일

* 배당신고일자: 2024년 12월 26일

* 대항력: 있음

* 주요 내용: 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당 신고를 하였습니다.

물건명세서상 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 배당 과정에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

인수할 권리: 위 임차인 관련 잔여 보증금 인수 가능성이 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 표기되어 있으나, '대항력 있음' 및 '잔액 인수' 문구에 따라 실제 인수 가능성 확인 필요)

4. 1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 충분한 편입니다.

최근 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 비교적 양호한 주거 환경을 갖춘 것으로 파악됩니다.

5. 1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 삼성래미안트리베라아파트

* 주소: 서울특별시 강북구 미아동 812

* 사용승인일: 2010년 5월 28일 (연식 약 15년)

* 총 세대수: 1,330세대 (대단지)

* 건물 최고층: 25층

* 주차 대수: 총 42대 (지상 12대, 지하 36대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

* 친환경 시설: 지하 전기차 충전기 54대 설치

주변 편의시설:

* 생활 편의 시설: 인근에 점포 및 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 송천초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 여러 학교가 분포되어 있습니다.

* 녹지 공간: 북서울 꿈의 숲과 같은 대규모 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 부담: 임차인 한 씨의 보증금 493,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 부분은 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

재정비촉진지구 관련 변동성: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 기대감이 있을 수 있으나, 사업 진행 지연 또는 계획 변경 등의 변동성이 발생할 수 있습니다.

도시계획상의 제한: 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한 사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

유동화 물건: 일반 경매 물건과 절차상 또는 정보 획득에 차이가 있을 수 있습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 대단지 아파트로서, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

단지 규모, 연식, 주변 인프라 등을 고려할 때 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치는 양호한 편입니다.

가장 큰 투자 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 배당 결과 예측이 필수적입니다.

권리 관계상 말소되는 다수의 권리가 존재하지만, 임차인 보증금의 인수 여부가 낙찰가의 적정성을 판단하는 핵심 지표가 될 것입니다.

8. 1.7. 투자 포인트

개발 잠재력: 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 기대가 가능합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 본건과 동일 면적(84.15㎡)의 최근 실거래가(965,000,000원) 대비 감정가(871,000,000원)가 낮게 책정되어 있습니다.

우수한 생활 환경: 단지 규모, 편의시설, 인근 공원(북서울 꿈의 숲) 등 쾌적하고 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 편의성: 차량 접근 용이 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 본 물건과 동일 면적(84.15㎡)의 최근 매매 사례는 2025년 11월 18일 965,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 871,000,000원입니다.

주요 고려사항:

* 감정가가 최근 시세보다 약 9.7% 낮게 책정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 493,500,000원 중, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 하지만, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '예상배당금: 493,500,000원' 등의 정보는 채권자 배당을 통해 임차인 보증금이 상당 부분 해소될 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가:

* 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여, 감정가(871,000,000원)를 기준으로 하되, 시세와의 차이 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 890,000,000원 ~ 930,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 낙찰 후 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 달라질 수 있으므로, 인수 금액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.