나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11231 [2] 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-2 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11231 [2] 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-2 창고시설 경매

• 사건번호: 2025타경11231
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-2
• 용도: 창고시설

천안지원 경매3계 2025타경11231 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-2 | 감정가: 189,896,200원 | 최저가: 189,896,200원 | 용도: 창고시설

1. 천안지원 2025타경11231 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11231 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-2

용도: 창고시설

감정가: 189,896,200원

토지면적: 1754.00㎡ (약 530.56평)

토지 지분율: 175400 (참고: 지분율 표기가 일반적이지 않으며, 전체 면적을 의미하는 것으로 추정됩니다.)

건물면적: 89.76㎡ (약 27.15평)

건물 지분율: 8976 (참고: 지분율 표기가 일반적이지 않으며, 전체 면적을 의미하는 것으로 추정됩니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOO

채무자: 최OO

채권자: 사OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 토지 및 건물 일괄매각입니다.

2. 2번 목록 토지(연곡리 408-2)는 원래 답 1,754㎡였으나, 2020년 6월 11일 지적 분할 및 2020년 11월 23일 지목 변경을 통해 연곡리 408-2 창고용지 557㎡, 연곡리 408-5 답 968㎡, 연곡리 408-6 답 229㎡로 분할되었습니다.

3. 분할된 토지 중 3~4번 목록(연곡리 408-5, 408-6)은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면에 소재하며, 경부고속도로 연곡졸음쉼터(부산방향) 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지가 펼쳐진 전형적인 농업 지대입니다. 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 동측으로는 구거를 끼고 세로 형태의 콘크리트 포장도로를 이용하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 농OOOOOOOOOOOO입니다. 채무자는 최OO이며, 채권자는 사OOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각이므로, 토지와 건물 모두 하나의 물건으로 취급됩니다. 등기부상 권리 관계는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리 관계가 있는지 등은 입찰 전 권리 분석 전문가를 통해 상세히 확인해야 합니다. 특히, 농지 취득 관련 법규 준수 여부가 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 입장면 연곡리는 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주변에 대규모 산업단지나 밀집된 상업 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 경부고속도로와 인접해 있어 물류 및 운송 관점에서의 접근성은 장점이 될 수 있습니다. 현재 물건의 주 용도가 창고시설이며, 토지의 일부가 농지인 점을 고려할 때, 향후 창고 운영이나 농업 관련 사업 외의 상업적 개발에는 제약이 따를 수 있습니다. 천안시 입장면 지역의 창고 및 공장 임대 시세는 지역별, 시설별로 다양하나, 본 건의 경우 인근 공장/창고 매물의 정보들을 참고하여 예상 임대 수익을 산정할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 농업 지역에 위치하고 있어 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동하여 이용해야 할 수 있습니다. 주변 환경은 농경지가 대부분이므로 조용하고 한적한 편입니다. 다만, 경부고속도로 인근에 위치하고 있어 도로 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 농지 관련 규제입니다. 분할된 토지 중 연곡리 408-5(답 968㎡)와 408-6(답 229㎡)은 농지이므로, 이를 취득하려면 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 입찰 전 자격 요건 및 발급 절차를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 토지 지중 일부에 송유관이 통과하고 있어, 향후 토지 이용이나 건축 시 제약이 있을 수 있습니다. 토지이용계획 상 농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 규제가 적용되므로, 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 현장 사정상 임대 관계 확인이 되지 않아, 인수되는 임차권이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 최근 천안시의 가축사육 제한 구역 강화 정책을 고려할 때, 주변 축사와 관련된 민원 발생 가능성은 낮으나, 지역 조례를 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

천안지원 2025타경11231 (2) 물건은 창고 시설과 농지가 혼합된 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 경부고속도로 접근성이 용이하다는 장점이 있지만, 농지 관련 법규 및 토지이용 규제, 송유관 통과 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 절차 숙지가 가장 중요하며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 물류 허브로서의 잠재력: 경부고속도로 접근성이 뛰어나 물류 창고나 유통 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

- 저평가 가능성: 농지 및 복합 용도의 토지라는 특성상, 일반적인 창고 부지보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

- 향후 개발 가능성: 주변 농경지가 개발될 경우, 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

- 농지 활용: 농지 부분을 직접 영농하거나, 농업 관련 사업과 연계하여 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

투자를 결정하기 전, 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제반 서류를 상세히 확인하고, 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

법원 정보

천안지원 경매3계