나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5238 [1] 충청남도 당진시 고대면 대촌리 772-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 당진시 고대면 대촌리 소재 "고대중학교" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 공장 및 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

기호3 인근 및 기호1,2까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 완경사지로서, 현황도로로 이용중임.
기호2: 부정형의 평지로서, 공업용건부지로 이용중임.
기호3: 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호2: 북측으로 폭 약5미터 내외의 포장도로에 접함.
기호3: 지적(임야)도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 광구(73936), 준보전산지임.
기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 광구(73936)임.
기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 광구(73936), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호1: 귀 제시목록상 지목은 임야이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물4: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
바닥: 타일 마감 등
창호: PVC창호 마감 등임.
건물5: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서,
외,내벽: 판넬 마감 등
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 알루미늄창호 마감 등임.

이용상태

건물(4): 공장(사무실)로 이용중임.
건물(5): 공장으로 이용중임.

설비내역

건물(4): 보통의 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

건물(4): 후첨 "지적및건물개황도" 및 "사진" 과 같이 종물 및 부합물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1. 현황 도로로 이용중
- 목록 2. 지상에 매각대상 아닌 컨테이너 존재(현황조사 보고서 상)
- 목록 2. 제시외 관정(감정평가서 상 ㉢) 매각에 포함
- 목록 4. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠, ㉡) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2024타경5238 (1)

1.2. 소재지

충청남도 당진시 고대면 대촌리 772-1

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

3,158,672,320원

1.5. 토지면적

총 15,528.00㎡ (약 4,697.17평)

1.6. 건물면적

총 1,266.86㎡ (약 383.19평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 당진시 고대면 대촌리에 위치하며, 주변은 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 대체로 보통 수준의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호1 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 부정형의 완경사지입니다. 기호2 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 기호3 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 광구, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부등본상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(접수일자 2023-07-21)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (그린에너지주식회사)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2023-10-12, 배당신고일자: 2025-03-17, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-26, 대항력: 있음

대항력 있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 상세한 권리관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김 (주식회사신승에스티)

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입/사업일자: 2024-10-25, 대항력: 없음

* 임차인: 김 (주식회사진아스틸)

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2024-08-06, 대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-07-21, 채권최고액: 2,880,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 당진시 고대면 대촌리에 위치하며, 해당 지역은 다수의 공장과 산업 시설이 밀집해 있는 공업지대입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 기관 및 편의시설

고대면 행정복지센터, 보건지소, 보건진료소, 의원, 약국, 농협, 우체국, 초등학교, 중학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

고대면 및 인근 지역에는 폐기물 매립 시설과 관련하여 침출수 증가 및 환경 문제 관련 보도가 확인되었습니다. 이러한 시설의 위치 및 규모는 해당 물건과의 직접적인 연관성 및 영향 범위를 파악하기 위해 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 임차인 중 대항력이 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

* 목록 1: 현황 도로로 이용 중입니다.

* 목록 2: 매각 대상이 아닌 컨테이너가 존재하며, 제시외 관정(㉢)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 4: 제시외 건물(㉠, ㉡)은 매각에 포함됩니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이 경우 실제 점유 및 사용 관계, 그리고 해당 임차인의 권리가 매수인에게 어떤 영향을 미칠지 정확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시의 공업지대에 위치한 공장 용지의 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 공장으로 활용 가능한 건물을 보유하고 있어 제조업체 등의 관심을 받을 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 제시외 물건의 포함, 토지 이용계획상의 제한사항, 그리고 지역 내 폐기물 처리 시설과 관련된 환경 이슈 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시의 산업 단지 내 위치하여 공장 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 추가 증축이나 시설 확장에 대한 잠재력을 제공합니다.

* 감정가 대비 인수되는 채권 부담이 적은 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,158,672,320원

말소기준권리(우리은행 근저당): 2,880,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원

제시된 정보를 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재 및 관련 보증금/차임 정보의 불명확성, 지역 내 폐기물 처리 시설 관련 이슈, 그리고 제시외 물건 등을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2,500,000,000원 ~ 2,850,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.