나이스옥션 법원경매 대구 2024타경7000 [1] 대구광역시 중구 대봉동 743-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(2)토지는 대구광역시 중구 대봉동에 소재(대구향교 동측인근)하는 부동산(상업
용)으로서 부근은 시가지내의 중심상업지역내 도로변 상업지대와 후면의 단독, 다세대, 주상
용, 아파트 등 일반 주택지대, 기타 서측으로 대구향교가 소재 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 토지로서 시가지내에 위치하고 인근에 시내버스 정류장이 소
재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 부정형의 토지로서 인근지대와 등고 평탄하게 형성되어 있으
며 "상업용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 토지로서 북동측으로 중로한면(왕복 4차선 포장도로)에 접하
고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:
도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구제일중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시문화재보호조례>
,<추가기재>가축사육제한구역.



기호(2)토지:
도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(동부교육
청문의(606-5146),대구제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구
역<대구광역시문화재보호조례>, <추가기재>가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서
사용승인일자: 1949.11.18.
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 몰탈 마감 등.
천정: 천정지 마감 등
바닥: 몰탈 마감 등
천정: 샤시 창호임

이용상태

1,2,3층 공히 공부상 용도가 "점포 및 홀" 이나 현재 전체 "공실"상태임.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 본 건물은 일부 회손되어 있는 등 다소 노후되어 방치된 상태인 바, 정상 사용
을 위해 다소 수리를 요하며 기호(1)토지상에는 파손된 종전 건물 잔해 등이
소재는 점 입찰시 참고하시기 바랍니다.(별첨 "사진용지" 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 목록1,2는 일단지임. 목록1 지상에 파손된 건물 잔해 등이 있음. 목록3 건물은 현재 공실로, 일부 훼손되어 있는 등 다소 노후되어 방치된 상태임.
- 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경7000 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 대구광역시 중구 대봉동 743-5

용도: 근린시설

감정가: 1,361,736,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 235.40㎡ (약 71.21평)

건물면적: 73.39㎡ (약 22.20평)

건물 등기부상 총 연면적: 220.47㎡ (약 66.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 대구광역시 중구 대봉동에 소재하며 대구향교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시가지 내 중심상업지역으로 도로변 상업지대와 후면의 단독, 다세대, 주상용, 아파트 등 일반 주택지대가 형성되어 있습니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건을 포함한 제반 교통 여건은 양호합니다. 북동측으로는 중로 한 면(왕복 4차선 포장도로)에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 동부교육청 및 대구제일중학교 인근의 상대보호구역이며, 대구광역시문화재보호조례에 따른 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다. 추가로 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약 결과, 다수의 소유권 이전 및 근저당권(하나은행) 설정 내역이 확인되며, 하나은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 또한, 하나은행, 신용보증기금, 대구신용보증재단, 서대구세무서장의 근저당, 가압류, 압류 등기 등이 존재하나 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

건물 등기부 요약 결과도 토지와 동일하게 소유권 이전 및 다수의 근저당권(하나은행) 설정 내역이 확인되며, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,487,400,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2019년 6월 28일자 하나은행의 근저당권(을2)입니다.

총 채권액은 1,487,400,000원입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 토지 및 건물 등기부 상의 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대봉동 일대는 대구 도심의 중심 상업지역으로서, 상업시설과 주거시설이 혼재된 복합지역입니다. 대구향교와 같은 문화재 인근에 위치하여 역사적 배경도 가지고 있습니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 본 건물의 주용도는 근린생활시설이며, 세부 용도는 점포 및 홀로 기재되어 있습니다. 현재 전체 공실 상태이나, 과거 상업 용도로 활용되었던 이력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 문화시설

본건은 대구제일중학교와 인접하여 교육 환경 보호 구역에 포함됩니다. 또한, 대구향교와 같은 문화재가 인근에 소재하여 역사 및 문화적 접근성이 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주요 간선도로와 접하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내 접근성이 좋습니다. 주변 상업지역의 특성상 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물은 1949년 11월 18일 사용 승인된 노후 건물로, 일부 훼손되어 방치된 상태입니다. 정상적인 사용을 위해서는 상당한 수리가 필요할 것으로 예상됩니다. 또한, 목록1 토지 지상에 파손된 종전 건물 잔해가 소재하고 있어 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 재매각 및 특별조건

본 물건은 재매각 건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었습니다. 이는 통상적인 10%보다 높은 비율로, 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

목록1,2 토지는 일단지로 구성되어 있습니다. 목록3 건물은 현재 공실 상태이며, 노후 및 훼손으로 인한 수리 필요성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도심 중심상업지역에 위치한 근린생활시설로서, 토지 자체의 가치와 중심상업지역이라는 입지 조건은 긍정적입니다. 그러나 1949년 준공된 노후 건물, 일부 훼손 및 방치 상태, 재매각 건이라는 점, 그리고 높은 매수신청보증금 등의 리스크 요인이 존재합니다. 파손된 건물 잔해 처리 및 건물 수리에 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 토지: 대구 도심의 핵심 상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 개발 또는 신축 시 유리할 수 있습니다.

* 양호한 교통 여건: 중로에 접해 있고 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 인수되는 임차보증금 없음: 매수인이 부담해야 할 임차 관련 보증금은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,361,736,800원을 기준으로, 건물의 노후 상태, 수리 비용, 재매각 조건, 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 상기 리스크 요인과 건물 수리 비용을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%임을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.