나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20583 [1] 경상남도 거제시 아주동 1680-7 씨앤스타빌 2동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 ""내곡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 시가지 내 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 관련 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 1층 101호로서,
(사용승인일자 : 2013.05.16)

외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 외장타일 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지, 내장 타일 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

아파트로서 기본적인 위생설비, 급배수설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항 할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2019.12.16. 접수 제43570호)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소 되지 않고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경20583 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1680-7 씨앤스타빌 2동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 32.29㎡ (약 9.77평)

* 토지지분: 32.28547008547009㎡

* 건물면적: 45.86㎡ (약 13.87평)

* 건물지분: 45.8641㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 집합건물 정보:

* 아파트명: 씨앤스타빌

* 사용승인일: 2013년 5월 16일

* 총 층수: 10층 중 1층

* 건물 동수: 2개동

* 세대수: 117세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 아주동 내곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 시가지 내 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 28일자 통영세무서장의 압류(갑7)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 4월 17일

* 확정일자: 2017년 5월 11일

* 배당신고일자: 2019년 12월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액을 매수인이 인수하고 주택임차권등기 또한 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 매수인 인수 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기(2019.12.16. 접수 제43570호)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하며, 주택임차권등기 역시 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* 기타 권리사항:

* 집합건물 등기부상 공유자전원지분전부 이전(갑3), 소유권이전(갑4, 갑5), 압류(갑7, 말소기준권리), 강제경매(갑13), 주택임차권(을7, 인수 대상) 등이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 80,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 소재한 거제시 아주동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 내 위치: 거제시 아주동 내에 위치하며, 인근에 내곡초등학교가 있어 교육 관련 인프라가 일부 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 내곡초등학교가 단지와 인접해 있어 도보 통학이 가능한 환경입니다.

* 편의시설: 아주동 주민센터, 마트, 병의원 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 주차시설: 씨앤스타빌 아파트는 총 58대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 58대, 지하 2대 (제공된 정보와 차이 있을 수 있음), 전기차 충전기(지상) 6대). 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담: 을구 7번 순위 주택임차권 등기(임차인 이만수, 보증금 8,000만원)가 존재하며, 배당으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액 및 해당 임차권등기 자체를 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 원인이 될 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 거제시의 전반적인 부동산 시장 동향 및 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 아주동에 위치한 아파트로, 경매를 통해 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용하므로, 투자 결정 시 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 장점:

* 감정가 8,500만원은 최근 시세(8,500만원 ~ 1억원)의 하단부에 해당합니다.

* 주거 지역 내 아파트로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 단점:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만원 인수 부담이 매우 큽니다.

* 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간의 상대적 부족 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

인수해야 하는 임차 보증금 부담을 감안할 때, 본건의 투자 매력도는 상당 부분 낙찰 가격에 달려있습니다. 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아, 임차인과의 명도 협상 및 추가 비용 발생 가능성을 감안한 수익률을 확보할 수 있다면 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 씨앤스타빌 2동 45.86㎡ 면적의 매매가는 2024년 7월 8,500만원 ~ 9,000만원, 2025년 11월 1억원으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 8,500만원입니다.

* 인수 보증금 제외 및 순수 투자 가치 산정: 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 순수 투자 가치를 산출합니다.

* 시장가치를 8,500만원(감정가)으로 가정 시, 순수 투자 가치 = 8,500만원 - 8,000만원 = 500만원.

* 시장가치를 10,000만원(최고 시세)으로 가정 시, 순수 투자 가치 = 10,000만원 - 8,000만원 = 2,000만원.

따라서, 본건의 순수 투자 가치는 약 500만원 ~ 2,000만원 범위로 산정됩니다.

* 예상 입찰가 제시: 상기 산정된 순수 투자 가치를 바탕으로, 현실적인 경매 참여를 위한 예상 입찰가를 1,000만원 ~ 2,000만원 범위로 제시합니다. 이 입찰가는 임차인 보증금 8,000만원을 제외한 순수 투자 가치를 반영한 금액입니다. 실제 총 매수 비용은 입찰가와 인수되는 보증금을 합산한 금액이 되므로, 신중한 판단이 필요합니다. 또한, 임차인과의 명도 협상 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.