나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72945 [1] 경상북도 상주시 외서면 우산리 259-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72945 [1] 경상북도 상주시 외서면 우산리 259-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경72945
• 주소: 경상북도 상주시 외서면 우산리 259-1
• 용도: 전

상주지원 경매2계 2024타경72945 | 소재지: 경상북도 상주시 외서면 우산리 259-1 | 감정가: 54,098,000원 | 최저가: 26,508,000원 | 용도: 전

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경72945 (1)

소재지: 경상북도 상주시 외서면 우산리 259-6

용도: 전 (밭)

감정가: 54,098,000원

토지 면적: 2,797.00㎡ (약 846평)

토지 지분율: 279,700 (전체 지분으로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 문OO

채권자: 추OOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본건은 경상북도 상주시 외서면 우산리 소재 "우산교" 북측 인근에 위치한 토지입니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지(기호 1, 3)는 부정형이며 전체적으로 평탄한 상태로 현재 휴경지입니다.

토지(기호 2)는 부정형이며 남측 하향의 급경사 지대에 위치하며 자연림 상태입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상북도 상주시 외서면 우산리에 위치하며, 지역 내 농경지와 자연림이 분포하는 전형적인 농촌 지역에 속합니다. "우산교"에서 북측 인근에 자리하고 있어, 농업 활동 및 전원생활을 고려하는 분들에게 적합한 입지입니다. 다만, 차량 외 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자인 추OOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 소유자는 주OOOOOOOOOO이며, 채무자는 문OO입니다. 통상적인 임의 경매의 경우, 경매 절차를 통해 낙찰자의 권리에는 특별한 문제가 없을 것으로 예상되나, 말소기준권리 이하의 권리관계는 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 세부적인 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 법원 경매 물건 명세서를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 전(밭)으로, 주변이 농경지와 자연림으로 형성된 지역 특성상 일반적인 상업적 상권 분석은 제한적입니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이나 농업 관련 시설이 있을 수 있으나, 중심 상업 지구와의 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

소재지인 상주시 외서면은 자연환경이 풍부한 지역으로, 농업 활동과 함께 조용하고 한적한 생활을 누릴 수 있습니다. 인근의 우산교를 통해 지역 내 이동이 가능하며, 상주시내까지의 접근성을 고려하여 생활 편의시설을 이용해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본 건은 용도가 '전'이므로, 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 받아도 계약 해제 및 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

2. 맹지 및 진입로 문제: 기호(1)과 기호(3) 토지는 지적도상 맹지입니다. 다만, 기호(3)을 경유하여 진입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 기호(3) 토지 역시 지적도상 맹지이나, 남측 비포장 농로로 진입 가능하다고 기재되어 있습니다. 실제 이용 시 진입로 확보 및 통행 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 토지이용계획 및 제한사항:

* 기호(1),(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), (낙동강) 건축허가제한지역, 영농여건불리농지입니다.

* 기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), (낙동강) 건축허가제한지역, 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지입니다.

이러한 용도지역 및 제한사항으로 인해 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역(절대제한지역)은 모든 축종에 대해 사육이 제한됨을 의미합니다.

4. 임대관계: 임대 관계는 미상으로, 명도 절차 시 임차인이 존재할 경우 추가적인 협의나 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 외서면의 농경지 토지로서, 농업 경영 또는 주말 영농, 전원생활을 고려하시는 분들에게 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급의 필수성, 지적도상 맹지인 점, 복합적인 토지이용계획 및 각종 규제(가축사육제한, 건축허가제한, 영농여건불리, 산지 관련 규제 등)로 인해 일반적인 토지 매매보다 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 기호(2)의 경우 산지 관련 규제가 많아 토지 활용에 제약이 클 것으로 보입니다. 토지 활용 계획을 명확히 수립하고, 관련 법규 및 현장 상황을 철저히 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* **농업/전원생활:** 농업 경영 또는 조용한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* **농지 취득 가능성:** 농지취득자격증명을 발급받아 합법적으로 농지를 취득할 수 있다면, 장기적인 관점에서 농지 자산 가치를 고려할 수 있습니다.

* **지역 내 연접 토지 활용:** 만약 인접한 기호(3) 토지를 함께 활용할 수 있다면, 맹지 문제를 일부 해소하고 토지 이용의 효율성을 높일 수 있습니다.

* **저가 매수 기회:** 각종 규제와 맹지 이슈로 인해 경쟁률이 낮을 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

※ 상기 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

법원 정보

상주지원 경매2계