나이스옥션 법원경매 제주 2024타경20982 [3] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀포초등학교’ 북측 인근에 위치하고, 주위는 숙박시설, 중·소규모 상업용 건물 등이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3,4: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 일단의 주거용 건부지 및 종교용지임.
기호 5: 인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호 6: 인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호 11: 인접 도로 대비 완경사인 삼각형의 토지로서, 나지상태임.
기호 12: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3,4: 일단지로서, 남측 및 동측으로 각각 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호 5,6: 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.
기호 11: 서측으로 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트포장도로에 접하며, 지적상 북측 및 동측으로 도로에 접하나 미개설 상태임.
기호 12: 북측으로 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화재보호법>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호 5,6: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화재보호법>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호 11: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호 13: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화재보호법>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 구조로서 (사용승인일 : 1988.03.03)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽,천장: 벽지마감 등,
바닥: 장판지마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 7: 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조로서 (사용승인일 : 1970.11.10)

외벽: 치장타일, 목재마감 등, 내벽,천장: 벽지마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 7-1: 시멘트블록조 슬래브지붕 지상 2층 구조로서 (사용승인일 : 1992.02.26)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 8: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 구조로서 (사용승인일 : 1994.10.13 / 1994.12.06)

외벽: 치장타일 등, 내벽,천장: 페인팅, 벽지마감 등,
바닥: 타일, 장판지마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 9: 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 구조로서 (사용승인일 : 1960)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽,천장: 벽지마감 등,
바닥: 장판지마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 10: 철근콘크리트조 및 브럭조 스라브, 아연지붕 단층 구조로서 (사용승인일 : 1962)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽,천장: 페인팅, 리빙우드마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 10-1: 브럭조 스레트지붕 단층 구조로서 (사용승인일 : 1962)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽,천장: 페인팅, 리빙우드마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

기호 13: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 구조로서 (사용승인일 : 1985.07.25 / 1997.10.30)

외벽: 치장타일마감 등, 내벽,천장: 벽지, 페인팅, 목재마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

기호 2: 주택임.
기호 7: 일반음식점임.
기호 7-1: 일반음식점 및 창고임.
기호 8: 소매점, 주택임.
기호 9: 주택임.
기호 10: 교회임.
기호 10-1: 창고임.
기호 13: 교회(교육관 및 예배실)임.

설비내역

일부 위생설비, 보일러에 의한 난방설비(주택 부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

- 일반건축물대장상 ‘기호 8’ 2층의 용도는 ‘사무실’이나, 현황 ‘주택’임.
- 귀 제시목록상 ‘기호 10-1’의 면적은 ‘23.14㎡’이나, 실제 면적은 ‘42.4㎡’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: 일반건축물대장상 ‘기호 12’지상에 아래와 같이 타인소유의 건물이 등재되어 있으나, 현황 ‘멸실’된 것으로 추정됨.
[브럭조 스레트지붕 단층 주택, 44.29㎡, 소유자: 강승훈 (타인소유건물, 미등기 상태)]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경20982 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 179-3

용도: 임야

감정가: 76,700,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외됨)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀포초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 중·소규모 상업용 건물 등이 밀집한 상업지대입니다.

제반 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 인접 도로와 등고평탄한 부정형, 세장형, 삼각형, 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 일부는 나지 상태입니다.

남측 및 동측으로는 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트포장도로에 접하며, 서측으로는 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 공장설립제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본상 여러 권리가 설정되었으나, 모든 근저당권 및 지상권 설정은 말소되었거나 말소될 예정입니다.

말소기준권리인 한라신용협동조합의 근저당권(2016-11-07, 3,250,000,000원)을 포함하여 디에스서귀주식회사(4,000,000,000원), 한주옥(650,000,000원) 등의 근저당권이 모두 말소 처리되었습니다.

채권자 한라신용협동조합의 임의경매 개시결정(2024-01-19, 2,500,000,000원)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 7,900,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

토지에 대한 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서귀동 지역은 숙박시설과 중·소규모 상업용 건물이 밀집한 상업지대로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변의 다양한 상업 시설 및 숙박 시설은 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

서귀포초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

상업지대 내에 위치하므로 편의시설 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

차량을 이용한 접근성이 보통 수준으로, 제반 교통 상황은 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

토지에 대한 임대 관계가 미상으로, 현재 건물 사용 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건물감정평가요항표 상 일부 건물(기호 8)의 공부상 용도와 현황 용도 간 차이(사무실/주택)가 있으며, 기호 10-1의 면적 또한 공부와 상이(23.14㎡/42.4㎡)한 점은 유의해야 합니다.

기호 12 지상에 타인 소유의 건물(44.29㎡)이 등재되어 있으나 현황 멸실된 것으로 추정되어, 향후 건물 철거 또는 정리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가(76,700,000원) 대비 총 등기부채권액(7,900,000,000원)이 현저히 높아, 본 물건의 낙찰 여부 및 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 지역에 대한 직접적인 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시의 상업 중심지에 위치한 임야로, 토지만 매각 대상입니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이어서 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다.

다만, 지상의 건물에 대한 임대 관계 미상, 공부와의 차이, 멸실 추정 건물 존재 등의 부대적인 이슈가 있습니다.

상업 지역이라는 입지적 장점과 깨끗한 권리 관계를 고려할 때, 향후 활용 가능성을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

서귀포시 핵심 상업 지역 내에 위치하여 향후 개발 또는 상업적 활용 잠재력이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 명확하고 안전합니다.

주변 지역의 관광 및 상업 활동과의 연계를 통해 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 76,700,000원을 기준으로 책정될 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 해당 물건의 경매 진행 상황, 응찰자 수, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.