나이스옥션 법원경매 제주 2025타경251 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경251 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270-5

* 토지면적: 569.00㎡ (약 172.12평)

* 건물면적: 181.75㎡ (약 55.00평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 510,445,500원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OO

* 주의사항: 일괄매각

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 소재지는 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리에 위치합니다.

* 제공된 감정평가서 요약 정보에는 주변 환경, 교통 상황, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태 등에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 별도 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 03일 접수된 제주시농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 경매개시결정 등기는 2025년 01월 15일에 강슬기 외 1인(근저당 공동담보)으로 이루어졌습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 대상입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 원조연 씨가 존재하며, 이는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인: 원조연

* 보증금: 350,000,000원

* 전입일자: 2022-10-24

* 확정일자: 2025-04-09

* 대항력: 있음

* 등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 880,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다.

* 본 물건은 단독주택 용도로, 주변 지역의 상업 시설 분포, 유동 인구, 경제 활동 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통 시설, 편의 시설, 교육 시설 등 생활 편의에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 해당 지역의 개발 계획이나 생활 기반 시설 현황에 대한 추가 조사가 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 원조연 씨는 보증금 350,000,000원으로 대항력이 있어, 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 채권 총액이 높다는 것을 시사합니다.

* 건축물 정보 상이 가능성: 물건명세서에 따르면, 특정 목록(목록 7)의 공부상 지번과 실제 지번이 다를 수 있다는 점이 언급되었으나, 경매 대상 물건은 조수리 270-5번지로 명확히 특정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매입니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 리스크입니다.

* 감정가는 510,445,500원이지만, 임차인 보증금 인수 가능 금액을 고려한 실질적인 취득 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

* 한경면 지역의 특성상 제주도의 자연 환경 및 관광지 접근성이 있을 수 있으나, 현장 방문을 통한 주변 환경 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도의 자연 환경 및 관광지 접근성: 한경면은 제주 서부 지역으로, 아름다운 해안선과 자연 경관에 접근하기 용이할 수 있습니다.

* 단독주택으로서의 활용성: 개인 주거용 또는 임대 수익 창출 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회: 시세 조사 후 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시장 가치보다 저렴하게 부동산을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 없어 현 시세 분석이 불가능합니다. 이는 객관적인 시세 기반의 예상 입찰가 산출에 큰 제약을 줍니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금: 대항력 있는 임차인 원조연 씨의 보증금 350,000,000원을 낙찰자가 인수한다고 가정해야 합니다. (권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 있으나, '대항력 있음'이 명시된 임차인의 경우 해당 보증금은 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다.)

* 제반 비용: 명도 비용, 취득세, 중개 수수료 등 추가적인 제반 비용을 반드시 고려해야 합니다.

* 제안:

* 본 물건의 정확한 시세 파악이 최우선 과제입니다. 주변 유사 단독주택의 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 공시지가 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

* 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 금액을 기준으로, 감정가와 조사된 시세를 비교하여 낙찰가 상한선을 설정해야 합니다.

* 가상 입찰가 제안: 시세 자료가 부재하므로 정확한 산출은 불가하나, 임차인 보증금 3.5억원을 제외하고, 감정가(5.1억원) 수준을 고려하여 대략 4억 3천만원 ~ 4억 8천만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이 금액은 시세 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있으며, 현장 방문 및 임차인 협상 결과에 따라 재산정 해야 하는 매우 불확실한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.