나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31630 [2] 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 110동 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 ""대구테크노폴리스 남해오네뜨2차"" 상가동 1층
104호(기호 가) 및 화원읍 천내리 소재 ""화원이진캐스빌"" 110동 2층 213호(기호 나) 단위호
수로서, 본건 모두 부근 일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 공히 일반차량출입 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중 1층 104호 단위호수로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 강화유리도어임.

나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 213호 단위호수로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 강화유리도어임.

이용상태

본건 모두 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건 모두 공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어 있으며, 기호 (나)는 승강기설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 (가) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용
중임.

기호 (나) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

기호 (가) : 본건 아파트 주변으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호 (나) : 본건 아파트단지 남동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 8미터, 동측으로
폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (가)
제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인
), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지
정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-09-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에
관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>이고,

기호 (나)
일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역
, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
철도(2025-04-30)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2016-11-24)<도로법> 중점경관관리
구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31630 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 110동 2층 213호

건물명: 화원 이진캐스빌

용도: 제2종근린생활시설 (집합건물 표제부 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 415,000,000원

토지면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.8829㎡ (약 2.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 35.66㎡ (약 10.80평)

건물지분: 35.6563㎡ (약 10.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리에 위치한 '화원 이진캐스빌' 아파트 단지 내 상가 건물 110동 2층 213호입니다. 본 건물이 속한 화원읍 천내리 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있으며, 최근 도시재생 뉴딜사업을 통해 지역 활성화를 도모하고 있는 지역입니다. 과거 대구교도소 이전 후 후적지 개발과 연계하여 지역 성장 기반을 재구축하는 사업이 진행 중에 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 단지 주변으로 폭 약 35미터 및 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 중부내륙 및 광주대구고속도로 지선, 국도 5호선이 통과하며, 대구지하철 1호선 화원역이 인근에 있어 접근성이 양호합니다. 또한, 2027년에는 대구산업선 철도가 인근 설화명곡역을 지날 예정입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 2층에 위치한 제2종근린생활시설로, 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 바닥은 아스타일 마감, 창호는 강화유리도어로 되어 있습니다. 기호 (나)는 승강기설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 채무 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2017-11-10)

* 소유권이전 (2017-11-23)

* 근저당권 (대구은행, 2017-11-23, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 상가건물임차권 (성기재, 2025-07-30, 5,000,000원) - 말소

* 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2025-08-06, 650,687,901원) - 말소

* 가압류 (삼성카드, 2025-06-30, 20,263,614원) - 말소

* 가압류 (롯데카드, 2025-07-22, 43,523,530원) - 말소

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2025-09-22, 17,903,995원) - 말소

등기부채권 총액: 446,691,139원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 11월 23일 접수된 대구은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항이 없습니다. 따라서 경매 절차 완료 시 등기부상의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이나, 등기부상 '성기재'의 상가건물임차권(보증금 5,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구단위계획 및 용도지역

본 건이 소재한 토지(기호 나)는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되고, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다. 또한, 철도(2025-04-30) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(달성중학교), 도로구역(2016-11-24)으로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4.2. 주변 상권 및 개발 계획

화원읍 천내리 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이자, 상업 및 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 특히, 대구교도소 이전 후 후적지 개발과 연계된 도시재생 뉴딜사업이 진행 중이며, 지역 활성화 및 인프라 개선이 기대되고 있습니다. 또한, 2027년 대구산업선 철도 개통 예정 등으로 인해 지역 발전 잠재력이 높습니다. 화원 이진캐스빌 단지 자체는 900가구 규모의 대단지 아파트와 오피스텔로 구성되어 있어, 단지 내외부의 고정적인 고객 수요를 확보하기 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 농협하나로클럽, 화원전통시장, 화원읍사무소, 보건소, 은행 등 공공기관 및 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, 대구이마트 월배점, 홈플러스, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설로의 접근성도 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건 인근에는 달성중학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 대구교도소 부지가 개발 계획 중에 있으며, 이는 향후 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항이 없으므로 권리관계상의 위험은 매우 낮습니다.

6.2. 명도 관련 위험

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 없으나, 현재 점유자가 있는 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리관계가 명확하여 점유자를 파악하고 협상하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 지역적 위험

화원읍 천내리는 지속적인 도시재생 사업과 교통망 확충으로 인해 지역 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 특정 지역적 위험 요소는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리에 위치한 상가 건물로, 명확한 권리관계와 양호한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 도시재생 사업 및 교통망 확충 등 지역 개발 호재로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 지역에 소재하고 있습니다. 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 소형 면적이라 투자 접근성이 용이합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 대단지 아파트 단지 내 상가로 배후 수요가 탄탄하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 개발 호재: 도시재생 뉴딜사업 및 교통망 확충으로 인한 지역 가치 상승이 예상됩니다.

* 소형 면적: 투자금 부담이 적어 소액 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 415,000,000원입니다. 주변 상권의 활성화 정도, 향후 개발 가능성, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려했을 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 332,000,000원 ~ 373,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 예상이며, 실제 현장 조사 및 시세 파악을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.