나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11384 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "고산초등학교" 북동측 원거리에 위치 하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09) (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급 (2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수 자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일자 : 2019.03.25)
외벽 : 벽돌 타일 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1.은 지분매각이나, 목록1. 공유자의 매각부동산 전체에 대한 우선매수권은 인정되지 아니함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경11384 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1450

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 미OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 7240.00㎡ (약 2190.5평)

토지지분: 422.092㎡ (약 127.7평)

건물면적: 118.38㎡ (약 35.8평)

1.3. 매각정보

감정가: 391,907,800원

매각대상: 토지(지분)/건물 일괄매각

건물 사용승인일자: 2019년 03월 25일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "고산초등학교" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로3류(폭 12m-15m)와 일부 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 6일 접수된 미호신용협동조합의 근저당권(을11, 330,000,000원)입니다. 이에 따라 대부분의 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 세종부강신용협동조합의 근저당권 4건(총 315,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있어, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 29일 접수된 미호신용협동조합의 근저당권(을1, 330,000,000원)입니다. 건물 등기부상 후순위 권리도 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 따라서 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항 (공유자 우선매수)

본 물건은 공유자우선매수신고가 있습니다. 다만, 주의사항에 "목록1.은 지분매각이나, 목록1. 공유자의 매각부동산 전체에 대한 우선매수권은 인정되지 아니함"이라고 명시되어 있어, 공유자의 우선매수권 행사에 제한이 있을 수 있으나, 낙찰 후 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 대규모 상업 시설보다는 주거지 중심의 생활권으로 판단됩니다. 주변의 연립, 다세대 주택 매매가 정보를 고려할 때, 본건 단독주택의 가치는 토지 면적 및 건물 규모에 따라 차이가 클 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단독주택으로서 개인적인 주거 공간 확보가 용이하며, 주변 편의시설 및 교육시설(고산초등학교 인근) 이용이 가능합니다. 다만, 정확한 편의시설 및 교육시설과의 거리는 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리 외 '인수'되는 근저당권 4건, 총 315,000,000원의 채무 부담이 있습니다. 매수인은 이 금액을 추가적으로 부담하게 되므로, 총 투자 비용 산정에 신중해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연녹지지역 등 다중적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자의 우선매수 신고가 존재하므로, 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 법적 검토 및 대응 계획 수립이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 내 단독주택으로, 넓은 토지 지분과 신축 건물이라는 장점이 있으나, 상당한 금액의 인수 부담 채무와 토지 이용 제한, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 이에 따라 철저한 현장 조사와 권리 분석, 추가적인 금전적 부담(인수 채무)을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 신축 단독주택으로 희소성 보유.

* 넓은 토지 지분 확보로 향후 활용 가치 잠재.

* 인수되는 채무가 많으므로, 이를 고려한 저가 매수 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 391,907,800원에 상당한 금액의 인수 부담 채무(315,000,000원)가 존재하며, 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 고려할 때, 낙찰 후 총 투자 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가의 70~85% 수준인 약 274,000,000원에서 333,000,000원 사이로 추정됩니다. 실제 입찰 시에는 인수 채무 부담 및 공유자 우선매수권 행사에 대한 추가적인 법률 검토를 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.