나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경1215 [1] 경상북도 울진군 울진읍 연지리 759 라움스토리 3동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경1215 [1] 경상북도 울진군 울진읍 연지리 759 라움스토리 3동 4층402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경1215
• 주소: 경상북도 울진군 울진읍 연지길 27, 3동 4층402호 (라움스토리)
• 용도: 도시형생활주택

영덕지원 경매1계 2024타경1215 | 소재지: 경상북도 울진군 울진읍 연지길 27, 3동 4층402호 (라움스토리) | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 145,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 영덕지원 2024타경1215 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경1215 (1)

소재지: 경상북도 울진군 울진읍 연지리 759 라움스토리 3동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 8백만원

토지면적: 71.37㎡ (약 21.59평)

토지 지분: 7136.709999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.42㎡ (약 21.00평) - 전용면적으로 추정

건물 지분: 6941.75

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 김OO

특이사항: 공부상 '슬래브지붕'이나, 실제 '슬래브 위 아스팔트 슁글지붕' 임

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 울진읍 연지리 소재 "울진고등학교" 동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 생활 편의 지역을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측 인접지를 통해 왕복 2차로에 연결되며, 동측으로는 노폭 약 8미터 도로(현재 공사 중)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지 자체는 부정형으로, 인접지 대비 등고평탄한 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 장OO이며 채권자는 김OO입니다. 임의경매 절차에 따라 경매 신청 채권자의 채권이 소멸될 가능성이 높으나, 등기부등본상의 모든 권리 내역을 면밀히 확인하여 인수되는 권리가 있는지, 말소기준권리 및 배당 순서 등을 파악하는 철저한 권리 분석이 필요합니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 한 예비 분석이며, 최종적인 권리 관계는 법원 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 연지리 일대는 울진고등학교를 중심으로 한 주거 지역 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 포함한 유동인구가 꾸준하며, 주변 공동주택 단지의 배후수요도 확보되어 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이한 지역입니다. 현재 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 4층에 위치한 단위 세대입니다. 공부상 지붕은 '슬래브지붕'으로 되어 있으나, 실제 현황은 '슬래브 위 아스팔트 슁글지붕'으로 마감되어 있습니다. 외벽은 외장타일, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 장판지, 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 섀시창호 등을 사용하고 있습니다. 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 지붕 재질과 실제 현황이 다른 점(슬래브지붕 vs 슬래브 위 아스팔트 슁글지붕)은 향후 건축물 대장 등재 시나 관련 행정 처리 시 확인 및 조정이 필요할 수 있습니다. 둘째, 감정평가 당시 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태가 집합건축물대장이나 외부 관찰로 추정한 일반적인 상황과 다를 가능성이 있음을 의미하므로, 실제 답사 시 면밀한 내부 점검이 필수적입니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 존재하거나 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 넷째, 동측 도로가 현재 공사 중이라는 점은 일시적인 소음이나 통행 불편을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울진군 울진읍의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 울진고등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 전반적인 입지 및 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제공된 면적과 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 공부와의 차이, 내부 현황 미확인, 임대 관계 미상 등 경매 물건의 특성상 주의해야 할 사항들이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 물건 상태를 확인하고, 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

실거주 목적: 학교와 상업 시설이 인접한 지역이라 실거주용으로 고려해 볼 만합니다. 특히 자녀가 있는 가정이라면 학교와의 접근성이 큰 장점이 될 수 있습니다.

경매 투자의 기회: 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 울진군의 지속적인 지역 개발 계획이나 관광 활성화 등을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 투자도 고려해 볼 수 있습니다. 이는 향후 울진 지역의 부동산 시장 동향에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계