나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60143 [3] 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 570 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60143 [3] 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 570 답 경매

• 사건번호: 2024타경60143
• 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 570
• 용도: 답

서산지원 경매1계 2024타경60143 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 570 | 감정가: 432,854,000원 | 최저가: 212,097,000원 | 용도: 답

1. 서산지원 2024타경60143 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경60143 (3)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 563

용도: 답 (논)

감정가: 432,854,000원

토지면적: 12,731.00㎡ (약 3,851.8평)

토지 지분율: 12,731.00 (전체 면적으로 보임)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OOO

채권자: 검OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: - 일괄매각

- 목록 6 ~ 10. 농지취득자격증명원 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 미반환)

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 563번지에 소재하며, "신촌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OOO이고 채권자는 검OOOOOOO입니다. 등기부상 특별히 문제가 될 만한 사항은 제시되지 않았으나, 경매 절차상 매각으로 인해 소유권 이외의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 가장 중요한 권리 관련 사항은 목록 6번부터 10번까지의 토지에 대해 '농지취득자격증명원' 제출이 필수적이라는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않으므로, 매수 신청 시 반드시 확인 및 준비가 필요합니다. 일괄매각으로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

대상 물건지 주변은 주로 농업 활동이 이루어지는 농경지와 함께 일부 단독주택들이 산재해 있는 전원적인 지역입니다. 따라서 본격적인 상업 시설이나 대규모 유통 시설 등은 인접 지역에 부족할 것으로 예상됩니다. 생활 편의 시설은 인근의 합덕읍 소재지나 당진시내를 이용해야 할 가능성이 높습니다. "신촌초등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍에 위치하며, 농업 활동을 위한 입지로 적합한 환경입니다. 가장 가까운 교육 시설로는 "신촌초등학교"가 있으며, 차량을 이용하면 당진시내의 다양한 편의 시설 및 관공서 접근이 가능합니다. 차량 접근은 용이하나, 대중교통은 버스정류장 이용 등 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지들은 지역별로 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

기호(1) ~ (5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

기호(6) ~ (10): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역.

이는 토지 활용에 있어 중요한 제약을 의미합니다. 특히 농림지역 및 농업진흥구역은 농업 외 타 용도 전환이나 개발에 엄격한 규제가 적용됩니다. 계획관리지역의 경우 상대적으로 개발 여지가 있으나, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 개발 가능성은 추가적으로 검토되어야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '농지취득자격증명' 발급 의무입니다. 특히 목록 6~10번의 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하여, 농업인이 아니거나 농업 경영 계획을 명확히 입증하지 못할 경우 자격증명 발급이 어려울 수 있습니다. 이로 인해 매수 후에도 소유권을 완전히 행사하지 못하거나, 매수 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

또한, 기호(5)번 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 이용에 제약이 있으며, 일부 토지는 노폭 2~3m 내외의 좁은 도로에 접해 있어 차량 접근성 및 향후 개발 시 어려움이 예상됩니다. 임대 관계가 미상이므로, 현재 경작 중인 임차인이 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 농업진흥지역 및 농림지역이 포함된 농지로서, 농지 취득 자격 요건을 충족하는 실수요 농업인에게 적합할 수 있습니다. 그러나 일반 투자자에게는 '농지취득자격증명'이라는 높은 진입 장벽과 농림지역 내 엄격한 토지 이용 규제로 인해 투자 매력이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 맹지 및 좁은 도로 접근성 또한 단점으로 작용합니다. 계획관리지역에 해당하는 일부 토지는 향후 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **실수요 농업인:** 농지 취득 자격이 있고 직접 농업 경영을 하려는 분이라면, 감정가 대비 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

2. **장기적 가치 상승 기대:** 농림지역보다는 계획관리지역에 속한 일부 토지는 향후 도시 확장이나 정책 변화에 따라 가치가 상승할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 이는 매우 불확실하며 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.

3. **철저한 사전 조사:** 매수 전 반드시 해당 토지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 실제 경작 현황, 도로 사용 승낙 등에 대한 구체적인 조사가 선행되어야 합니다.

4. **잠재적 개발 가능성 (제한적):** 계획관리지역 내 토지의 경우, 관련 법규 및 지역 지구의 제한을 충분히 검토한 후 제한적인 범위 내에서의 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서산지원 경매1계