나이스옥션 법원경매 천안 2019타경10346 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 166-50 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KS · 평가일 2019.10.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 가산리 소재 "입장휴게소 서울방향" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 고속도로 주변 농촌지대로서 농경지 및 농가주택, 중소규모의 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로, 경부고속도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 "종교시설용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2017-03-21), 농림지역(2017-03-21), 소하천(연곡천)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2017-03-30)<농지법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(승인지역1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 "기계실, 관정, 수변전설비"가 소재하며, 기타 별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

공부와의 차이

별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별지 "건물 감정평가요항표" 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층-지상5층 건물로서(사용승인일 : 2009.04.13),

- 외벽 : 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감.
- 내벽 : 몰탈위페인팅, 일부 타일붙임 등 마감.
- 바닥 : 타일깔기, 콘크리트 등 마감.
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 "종교시설(사찰)"로 되어 있으나, 사무실 등 일부를 제외하고는 현황 대부분 "공실" 상태임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비(2대), 스프링클러설비, 수변전설비, 발전기설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "사진용지"와 같이 일반건축물대장상 건축면적에는 산입되지 않았으나, 건축물현황도상 본건 건물의 일부로 표시되어 있는 "계단실(옥상 소재) 및 지하저수조(지하 소재)"가 각각 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 1 건물은 건물등기사항전부증명서상 "연곡리 166-50, 산47-5" 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 2009.05.14.일자로 연곡리 산47-2외 1필지(산47-5)에서 연곡리 166-50번지로 지번 변경되었으며, 현황 "연곡리 166-50, 166-51" 지상에 소재하고, "연곡리 166-51"은 의뢰목록 외의 토지로서 본 평가에서 제외하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
(※ 본건 기호 2 토지는 토지대장상 2009.04.22.일자로 연곡리 산47-2에서 등록전환되고, 2009.04.22.일자로 연곡리 166-51번과 합병되었으나, 2014.09.18.일자로 등록사항회복(합병취소) 되었음.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 의견란 "Ⅰ. 감정평가 개요의 7. 그 밖의 사항" 참조바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠기계실, ㉡관정) 및 제시외 수변전설비(ㄱ) 매각에 각 포함, 목록2 지상에 소재하는 이동이 가능한 기계기구류 등은 매각에서 제외(감정평가서 참조). 목록1 건물은 등기사항전부증명서상 '연곡리 166-50, 산47-5' 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황상 '연곡리 166-50, 166-51' 지상에 소재하고 있음. 2022. 5. 23. 윤의호로부터 44,000,000원, 2022. 5. 26. 이희상으로부터 183,977,960원, 2022. 5. 26. 김복임으로부터 350,000,000원, 2022. 5. 30. 권동철로부터 121,066,650원, 2022. 6. 21. 최형주로부터 30,000,000원, 2022. 6. 27. 최동만으로부터 46,000,000원에 대하여 각 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 2025. 12. 12. 채무자겸소유자가 유치권신고에 대한 유치권부존재 의견서 제출함. 특별매각조건으로 주무관청(고용노동부)의 처분허가서 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 매수신청 전 반드시 주무관청의 처분허가가 가능한지 여부를 확인한 후 매수신청 요망(첨부된 고용노동부 사실조회 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2019타경10346 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 166-50

용도: 종교시설

감정가: 6,121,929,040원

토지 면적: 10,130.00㎡ (약 3,064.48평)

건물 면적: 7,322.79㎡ (약 2,215.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유치권, 법정지상권, 대항력있는임차인 존재.

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 소재로, 고속도로 주변 농촌지대이며 농경지, 농가주택, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. "입장휴게소 서울방향"에서 북서측 근거리에 위치합니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 간선도로, 경부고속도로가 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 "종교시설용 건부지"로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 소하천(연곡천) 저촉, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록1 건물 일부가 소재하고 있는 것으로 조사된 '천안시 서북구 입장면 연곡리 166-51번지 토지'에 대하여 목록1 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

말소 기준 권리:

토지: 압류 (천안시, 2015-03-25)

건물: 가압류 (이영미외 1명, 2019-05-15)

총 채권액 (등기부 기준): 토지 2,423,795,914원, 건물 2,488,324,004원. (총 4,912,119,918원)

주요 등기 내용:

소유권: 재단법인성진직업전문학교 (토지), 재단법인서라벌직업전문학교 (건물)

압류, 가압류, 가처분, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 본건 경매의 주요 개시 결정은 최종근의 강제경매 (2019타경10346)에 의한 것입니다.

임차인 현황:

* 농업회사법인(주) : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2019-06-26, 대항력 없음.

* 차 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-09-03, 대항력 있음.

이 경우, 차 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없습니다. 그러나 점유 관련 문제는 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

인수 가능한 보증금 합계: 0원.

유치권 신고: 윤의호, 이희상, 김복임, 권동철, 최형주, 최동만 등 다수의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 채무자 겸 소유자는 유치권 부존재 의견서를 제출한 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 고속도로 인근의 농촌지대로, 농경지, 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 이러한 시설들이 주를 이루고 있습니다. 입장휴게소 서울방향과 가까운 지리적 이점이 있으나, 상권 활성화 정도는 높지 않은 편으로 판단됩니다. 주변에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설에 대한 분석이 어렵습니다. 다만, 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 고속도로 이용이 용이하여 기본적인 이동 편의성은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건: 관련 사건이 다수 존재하여 물건의 복잡성이 높습니다.

불확실한 유치권: 다수의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 건물 일부가 포함된 것으로 조사된 인접 토지(연곡리 166-51)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 차 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

지번 불일치: 등기부상 지번과 현황 지번이 상이하므로 (등기부상 산47-5, 현황 166-50, 166-51), 권리관계 및 소유권 확인 시 유의해야 합니다.

특별 매각 조건: 고용노동부의 처분 허가서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다. 이 허가 취득 가능 여부가 본 건 매각의 성사에 결정적인 영향을 미칩니다.

건물 현황: 종교 시설로 사용되었으나 현재 대부분 공실 상태로, 즉각적인 활용이나 수익 창출이 어렵습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하여 활용 방안에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지와 건물을 갖춘 종교 시설로서, 고속도로 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 다수의 불분명한 유치권 신고, 특별 매각 조건인 주무관청(고용노동부)의 처분 허가서 제출 의무, 건물 공실 상태, 복합적인 토지 이용 제한 등 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적을 활용한 잠재적 가치 증대 가능성 (관련 법규 및 인허가 사항 준수 시).

고속도로 인접성으로 인한 물류 또는 특정 사업 시설로서의 잠재적 활용 가능성 (용도 변경 및 인허가 가능성 철저히 검토 필요).

대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이어서 낙찰 후 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 다수의 불확실한 권리 관계, 특별 매각 조건 충족 가능성, 건물 공실 현황, 지역 시장 가치 등 복합적인 요소를 심층 분석해야 산정할 수 있습니다.

특히, 고용노동부 처분 허가 취득 가능성이 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전에 결정적인 영향을 미치므로, 이 부분에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 상기 언급된 다양한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 할 것입니다. 구체적인 금액 산정은 추가적인 시장 조사 및 법률 검토를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.