나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60143 [2] 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 226-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60143 [2] 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 226-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경60143
• 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 226-2
• 용도: 답

서산지원 경매1계 2024타경60143 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 226-2 | 감정가: 303,570,000원 | 최저가: 148,749,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경60143 (2)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 대전리 226-1

용도: 답 (논)

감정가: 303,570,000원

토지면적: 4113.00㎡ (약 1244.2평)

토지 지분율: 411300 (제시된 정보 그대로 표기)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 280.00㎡ (공부상 면적 외 건물)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OOO

채권자: 검OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 "신촌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 또는 전원 지역의 환경을 이루고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자가 동일 인물(김OOO)로, 채권자(검OOOOOOO)에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

이러한 임의경매 절차에서는 통상적으로 경매 신청 채권자의 근저당권 등이 말소되는 조건으로 진행되므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 가장 중요한 권리 관련 사항은 '농지취득자격증명' 제출 여부입니다. 이 증명원을 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택 위주의 지역에 소재하므로, 일반적인 상업 지역으로서의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

주변에 신촌초등학교가 있다는 점은 최소한의 생활 기반 시설 접근성을 시사하며, 지역 경제는 농업 활동을 중심으로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

본 물건 자체보다는 농업 생산 활동 또는 농촌 생활을 위한 거점으로서의 가치를 중심으로 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

인근에 신촌초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 이용 시에는 당진시내 등 주요 지역으로의 이동이 용이할 것으로 보이며, 이는 생활 편의 시설 접근에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대중교통으로는 버스 정류장이 인근에 있어 이용 가능하나, 상세 노선 및 배차 간격에 대한 확인은 필요합니다.

구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 일반적인 농촌 지역의 생활 수준을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지에는 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금을 몰수당하는 심각한 문제가 발생합니다.

건물 면적이 0㎡로 기재되어 있으나, '건물 제시외면적 280.00㎡'가 존재한다는 점은 공부상 등록되지 않은 건물이 현존함을 의미합니다. 해당 건물의 소유권, 철거 또는 원상 복구 문제, 매각 후 인수 여부 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지 중 일부 필지(기호 5)는 '맹지'로 도로와의 직접적인 접합부가 없어 활용 가치 및 거래에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

'일괄매각'이라는 주의사항과 '토지매각'이라는 매각 대상이 상충되는 점은 혼란을 야기할 수 있습니다. 정확한 매각 대상 범위에 대한 법원의 확인이 반드시 필요합니다.

토지는 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현황 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

농촌 지역의 특성상, 인근에 축사 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 환경적인 측면에서 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

충남 당진시 합덕읍에 위치한 본건 토지는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 3억여 원 수준이며, 총 4113.00㎡의 넓은 토지를 취득할 기회입니다. 하지만 본 물건은 농지 취득 자격 증명이라는 엄격한 법적 요건을 충족해야 하는 점, 공부 외 280㎡ 규모의 건물이 존재하고 일부 필지가 맹지인 점, 그리고 '일괄매각'과 '토지매각'이라는 상반된 정보 등 여러 가지 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적인 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

농업 경영을 목적으로 하거나, 장기적인 관점에서 지역의 토지 가치 상승 잠재력을 보고 투자하는 방안을 고려할 수 있습니다.

본건 토지는 계획관리지역에 일부 포함되어 있어, 관련 법규 및 개발 계획을 면밀히 검토했을 때 향후 건축 또는 개발 가능성이 있다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

주변 농경지 및 유사 토지 거래 사례를 비교 분석하여 현재 감정가 및 예상 낙찰가를 평가하고, 잠재적 리스크 해소 비용(예: 맹지 활용 방안, 미등기 건물 처리 등)을 감안한 합리적인 투자 판단이 필요합니다.

법원 정보

서산지원 경매1계