나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10329 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지1층 제비01호로서,
(사용승인일: 2017-12-04)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지하층 제비01호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2019-07-26)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지층 제비01호로서,
(사용승인일: 2018-01-24)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

이용상태

기호3 및 기호4는 소매점으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10329 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비01호

* 건물명: 메종드로제

* 용도: 제1종근린생활시설(소매점)

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

* 건물면적: 77.13㎡ (약 23.33평)

1.3. 매각 상세

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 엔OOOOOOOOOOOO (등기부상 엔에이치저축은행으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역

* 기타 제한: 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 01월 04일 접수된 엔에이치저축은행의 근저당권 (금액: 1,320,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 총 채권액: 3,800,000,000원 (근저당권 및 공동담보 설정액 포함)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 최

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 04월 28일

* 확정일자: 2025년 04월 28일

* 배당신고일자: 2025년 06월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 임차인: 임대 관계 미상

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

주변에 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 옥내소화전, 기계식주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

주상복합지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다. 까치산역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 권리 문제

* 중복사건, 공동담보, 유치권이 등기부 및 특이사항에 명시되어 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다. (단, 유치권은 현재까지 등기부상 명확히 확인되지 않았으며, 현장 조사 및 추가 확인이 요구됩니다.)

6.2. 미확인 사항

* 건물 전체의 정확한 사용승인일 및 각 호실별 구체적인 이용 상태에 대한 상세 정보는 감정평가서 원문 또는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 건은 서울 강서구 화곡동의 메종드로제 지하 1층에 위치한 근린상가(소매점)로, 까치산역 역세권에 자리하고 있습니다. 감정가는 1억 9,500만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

7.2. 매각 소멸 권리

등기부상 을구의 근저당권 등이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 단, 등기사항 외의 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 제1종근린생활시설(소매점)로, 주변 주거 및 상업 시설 이용객을 대상으로 한 영업이 가능합니다.

* 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다 (확인된 임차인 최 의 경우 대항력 없음).

8.2. 기회

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지하철역 인근 상가로서 잠재적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 인수 보증금이 없는 임차인만 확인되었으므로, 임차 보증금 관련 추가 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 중복사건, 공동담보, 유치권 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 본 건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 제안

정확한 예상 입찰가는 본 건의 현장 조사, 주변 상권 및 시세 동향, 동일 건물 내 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 단, 감정가 195,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 투자 가치를 고려하여 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 및 심층 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.