나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4381 [1] 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 64 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2024.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 소재 "오남저수지" 동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 경사지대내 옹벽 등을 이용하여 계단식으로 조성된 공업용 부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) 공히 : 농림지역, 생산관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 블록구조 샌드위치패널(경사)지붕 단층 공장으로서 외벽 : 블록쌍기 등 마감. 내벽 : 블록쌓기 등 마감. 창호 : 샤시창호임. 일련번호(4) : 블록구조 샌드위치패널(경사)지붕 단층 공장으로서((현황: 업무시설(일부 주거용)) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 내부 인테리어 등 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호(3) : 공장임.(공실 상태로 목측됨.) 일련번호(4) : 공부상 공장이나 현황 업무시설(일부 주거용)로 이용 중인 상태로 목측됨.

설비내역

급·배수설비, 전기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

일련번호(4)건물의 공부상 용도는 공장이나 현황 업무시설(일부 주거용)로 이용 중인 상태로 용도변경(업무시설)에 따라 위반건축물로 등재되어 있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 일련번호(4)건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매참여시 원상복구, 이행강제금 등에 대하여 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(관정실 8㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경4381 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 64

용도: 공장 (일부 건물 현황 업무시설 및 주거용)

감정가: 1,401,275,000원

토지면적: 3022.00㎡ (약 914.15평) - 팔현리 64번지 (2197㎡, 약 664.59평) 및 팔현리 64-4번지 (825㎡, 약 249.56평)

건물면적: 총 352.80㎡ (약 106.72평)

- 본건물: 352.80㎡ (약 106.72평)

- 제시외건물: 관정실 8.00㎡ (약 2.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진접농업협동조합 (사건번호 2024타경4381 채권총액 926,443,938원)

1.2. 건축물 현황 (제공된 JSON 및 정보 기반)

건물(3) (나동(주2)호): 블록구조, 샌드위치패널(경사)지붕 단층 공장. 공부상 공장이며 공실 상태로 추정. 면적 156.8㎡ (약 47.43평).

건물(4) (다동(주1)호): 블록구조, 샌드위치패널(경사)지붕 단층 공장. 공부상 공장이나 현황 업무시설(일부 주거용)로 이용 중. 작업장(방음실 겸 믹싱실), 녹음실, 홀, 일부 주거용 부분(다락 포함)으로 사용. 면적 196㎡ (약 59.29평).

제시외건물: 관정실 8.00㎡ (약 2.42평).

주: 목록1 지상의 컨테이너박스 (27㎡)는 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

주: 건물(3), (4)의 소재지 지번 및 동명칭에 등기부와 건축물대장 간 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 소재 "오남저수지" 동측 원거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 농림지역, 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 배출시설설치제한지역(물환경보전법) 및 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 주변 시설 (외부 검색 결과)

본건 주변으로는 팔현계곡, 오남호수공원, 해자연캠핑장, 팔현리163 펜션 등 자연 및 휴양 관련 시설들이 위치하고 있습니다. 과거 팔현천 주변에는 불법 건축물 및 영업 행위가 성행했으나, 현재는 정비 사업을 통해 휴양 시설로 전환되고 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2016년 4월 26일 접수된 진접농업협동조합 근저당권 (을1, 채권액 390,000,000원)입니다.

총 채권액 (등기부 채권 총액): 1,174,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 및 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 경매 참여 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건이 위치한 오남읍 팔현리는 자연녹지 및 관리지역이 혼재하며, 단독주택, 농경지, 임야와 함께 소규모 공장 및 근린생활시설이 산재하는 지역입니다. 인근 지역은 오남저수지와 팔현계곡 등을 끼고 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 캠핑장 및 펜션 등 관광/휴양 시설도 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건은 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에는 오남호수공원, 팔현계곡 등이 위치하여 자연 환경을 이용한 여가 활동이 가능합니다.

가장 가까운 역은 진접선 오남역으로, 도보 또는 대중교통으로 이동 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건물(4) (현황 업무시설(일부 주거용))은 공부상 용도와 현황이 불일치하여 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이로 인해 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 조치가 이루어질 수 있으며, 이에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 경매 참여 시 관련 사항을 면밀히 확인하고, 복구 비용 및 이행강제금 부담 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 건물 소재지 및 명칭 불일치

목록3, 4 건물은 등기사항전부증명서상 팔현리 64, 산160-1번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 각각 팔현리 64-4번지 및 64번지 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 등기사항전부증명서상 나동(주2)호, 다동(주3)호로 등재되어 있으나, 건축물대장상 나동(주1)호, 다동(주1)호로 등재되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

토지는 농림지역, 생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역에 해당하여 수도권정비계획법에 따른 규제를 받습니다.

6.4. 주변 환경

팔현리 지역은 과거 하천이나 계곡 주변의 불법 영업 시설물 단속이 이루어졌던 사례가 있으며, 현재는 휴양 시설로 정비되고 있으나, 과거 불법 증축 관련 문제가 언급된 기사들도 있어 관련 규제나 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 팔현리에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 토지 면적은 총 3022.00㎡이며, 총 352.80㎡ 규모의 건물과 8.00㎡의 제시외 건물(관정실)을 포함합니다.

주변 환경은 자연 녹지 지역 및 관리 지역으로, 오남저수지, 팔현계곡 등 자연 환경과 인접해 있습니다. 교통은 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 보통 수준입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리나 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

하지만, 가장 큰 잠재적 리스크는 건물(4)의 위반건축물 등재 문제입니다. 현황과 공부상 용도가 달라 원상복구 또는 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 건물 소재지와 명칭 등에 대한 공부상 불일치 사항도 확인됩니다. 또한, 토지가 농림지역, 생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 실사용 목적의 사업장 또는 창고 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적인 주변 환경을 고려하여 휴양 시설, 캠핑장 관련 부대 시설 등 연계 사업을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 저평가 가능성을 염두에 두고, 위반건축물 해소 및 적법한 용도 전환 후의 가치를 고려한 접근이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,401,275,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 위반건축물 등재, 소재지 및 명칭 불일치, 토지 이용 규제 등의 리스크 요인이 존재하므로, 예상되는 복구 비용, 이행강제금, 법적 검토 비용 등을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 투자 가치는 이러한 리스크를 감수하고 취득할 경우, 향후 활용 방안에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근과 철저한 사전 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.