나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10329 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지1층 제비01호로서,
(사용승인일: 2017-12-04)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지하층 제비01호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2019-07-26)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지층 제비01호로서,
(사용승인일: 2018-01-24)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

이용상태

기호3 및 기호4는 소매점으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10329 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제지하층 제비02호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 소매점)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 22.81㎡ (약 6.9평)

토지지분: 22.81㎡ (약 6.9평)

건물면적: 94.26㎡ (약 28.5평)

건물지분: 94.26㎡ (약 28.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유치권

건축물 정보:

건물명: 메종드로제

사용승인일: 2019년 07월 26일

구조: 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 지하층

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

도로 상태: 본건 남측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 현황: 정방형 평지 또는 가장형 평지로, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 4일자 엔에이치저축은행주식회사의 근저당권 (을1, 채권액 1,320,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

※ 지상권의 구체적인 내용 및 가치 확인 필요

기타 권리 현황:

* 등기부 상 전체 채권액은 약 3,800,000,000원입니다.

* 본건은 중복사건, 공동담보 물건에 해당합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대 관계는 미상입니다.

※ 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권 특징: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 주상복합지대입니다.

주요 이용 시설: 건물 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.

접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 까치산역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주거 밀집 지역 및 상업 시설 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등 주거 시설과 상가들이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 등기부 외 별도 사항으로 유치권이 언급되어 있으므로, 실제 유치권의 존재 여부와 그 내용에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 권리 관계를 면밀히 분석하여 인수 여부 및 그 영향을 파악해야 합니다.

중복 경매 및 공동 담보: 다수의 경매 사건이 중복되거나 공동 담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 파악되므로, 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 주상복합지역에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 근린상가로서 소매점으로 이용 중이며, 주변 지역의 주거 및 상업 활동의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 유치권, 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 존재할 가능성이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 중복 경매 및 공동 담보 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철역(까치산역) 인근의 역세권 상가로서 잠재적 가치 보유.

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 배후 수요 기대.

감정가를 기준으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 238,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 권리(지상권 등) 및 유치권의 존재 여부, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정은 어려우며, 현장 조사 및 권리 분석 심화, 유사 물건 시세 조사를 통해 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

(주의: 예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점의 정보와 일반적인 경매 컨설팅 관점에서 제시되는 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.