나이스옥션 법원경매 창원 2025타경843 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 1045 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 소재 '창원대산미곡종합처리장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대 및 국도변 상가지대가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

가장형 평지로 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 약 3미터 내외의 농로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:본건 지상에는 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스가 소재하니(후첨‘사진용지’참조)경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지상에 소재하는 비닐하우스 등은 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경843 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 1045

용도: 답 (농경지)

감정가: 328,350,000원

1.2. 물건 개요

토지면적: 2487.50㎡ (약 752.44평)

매각대상: 토지 전체 (건물 및 제시외물건 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대산농업협동조합 (추정)

1.3. 기타 정보

특이사항: 농지취득자격증명 필수 (미제출시 매수보증금 반환 불가)

주의사항: 지상 비닐하우스 등은 매각 대상에서 제외됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 소재 '창원대산미곡종합처리장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지대와 국도변 상가지대가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로상황

인근 도로 여건을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 북동측으로 약 3미터 내외의 농로와 접하고 있어 접근이 가능합니다.

2.3. 이용상태

현재 본건은 가장형의 평지로 농경지(답)로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 현황

토지 등기부상 소유권이전(갑1, 1990-03-17) 외 다수의 근저당권이 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리: 을3, 대산농업협동조합 근저당권 (2005.07.08. 접수, 50,000,000원)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 408,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권개요 관련 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 대산면 우암리는 농경지대와 일부 상가 지역이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역 상권의 형태를 보입니다.

4.2. 주변 주요 시설

창원대산미곡종합처리장 인근에 위치하여 농업 관련 시설과의 접근성이 있을 수 있습니다.

국도변 상가지대가 혼재되어 있으나, 구체적인 상업 시설 밀집도는 높지 않은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에는 대산초등학교, 대산중학교 등이 위치하고 있으며, 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변을 종합적으로 검토한 결과, 본건 물건지에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 시설이 인근에 존재하거나 향후 들어설 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 농림지역, 농업진흥구역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 미제출할 경우 매수보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생하므로, 사전에 철저한 준비가 필수적입니다.

6.3. 현황 지장물 처리

현황 지상에 소재하는 비닐하우스 등은 매각 대상에서 제외되므로, 매수인은 해당 물건에 대한 별도의 철거 또는 이전 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련 사항

임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 추가적인 권리관계 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 의창구 대산면에 위치한 답(농지)으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있는 점이 특징입니다. 주위 환경은 농경지와 일부 상가 지역이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권을 포함하여 모든 등기사항이 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 그러나 가장 중요한 매수 조건으로 농지취득자격증명 발급이 요구되며, 이를 충족하지 못하면 매수자로서의 지위를 잃게 되므로 각별한 주의가 필요합니다. 또한, 지상에 있는 비닐하우스 등은 별도로 처리해야 하는 점, 그리고 각종 농지 관련 법규 및 지역 제한 사항을 고려할 때, 본 물건은 농업 관련 종사자나 농지 취득 자격을 갖춘 실수요자에게 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 농지를 감정가 대비 합리적인 조건으로 취득할 수 있는 기회입니다.

인근에 위치한 창원대산미곡종합처리장과 같은 농업 관련 시설과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 농업 정책 변화에 따라 토지 가치 상승의 잠재력도 존재합니다 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

감정가: 328,350,000원

본 물건은 농지취득자격증명이라는 명확한 선결 조건, 지상물 처리 비용 발생 가능성, 그리고 다수의 토지이용 제한과 같은 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크 요인과 본인의 농지 활용 계획, 자금 조달 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 입찰 시 납부해야 하는 매수 보증금은 감정가의 10%인 32,835,000원입니다. 인수되는 권리나 보증금이 없어 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 필요는 없으나, 앞서 언급된 리스크를 충분히 반영하여 적정 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.