나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514141 [1] 인천광역시 남동구 구월동 6-58 주건축물 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "간석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2010. 10월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 공동주택(다세대주택) 건물 내의 4층 402호로서, 외벽:콘크리트 위 본타일 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택(다세대주택)은 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임 (2)본건 다세대주택은 통칭 "삼성베라체 2동" 4층 402호로 호칭함.

물건 비고

본건은 통칭 "삼성베라체 2동" 402호로 호칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514141 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 6-58 주건축물 1동 4층402호 (통칭: 삼성베라체 2동 402호)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 149,000,000원

토지면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

토지지분: 24.973㎡ (약 7.55평)

건물면적: 51.87㎡ (약 15.70평)

건물지분: 51.87㎡ (약 15.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 공동담보, 본건은 통칭 "삼성베라체 2동" 402호로 호칭됨.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "간석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다. 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 압류 (세무2과-2 2) (갑17)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권 이전, 압류, 강제경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리 일체)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 등기 (을구 순위번호 7번) (다만, 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.04.02. 제출되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박성재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (을7), 매각으로 소멸 대상이나, 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담 없음.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 구월동 일대의 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동): 2026년 3월, 39.82㎡, 45,000,000원 (약 113만원/㎡)

* 경인빌라(가동): 2026년 3월, 38.25㎡, 50,000,000원 (약 131만원/㎡)

* 신세계빌라: 2026년 3월, 49.82㎡, 85,000,000원 (약 171만원/㎡)

본건은 51.87㎡(약 15.70평) 면적의 다세대주택이며, 2010년 10월 사용승인되었습니다.

주변 시세 중 가장 유사한 면적(49.82㎡)의 신세계빌라가 2026년 3월 3일 85,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 171만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 149,000,000원으로, 제공된 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 감정가는 2024년 5월 28일 기준으로 평가되었을 가능성이 있으며, 최근 실거래가와 비교하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 간석초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주거지역에 위치하여 조용한 환경을 제공하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

주택으로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 간의 괴리

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건의 감정가(149,000,000원)가 가장 유사한 면적의 최근 거래 사례(85,000,000원)보다 상당히 높은 것으로 파악됩니다. 이는 향후 낙찰 후 시세 차익 기대치를 낮추거나, 추가적인 시장 조사 및 감정평가서 검토를 필요로 하는 요인입니다.

6.2. 토지거래허가구역 (외국인 대상)

본건은 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있었으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정입니다. 따라서 입찰 및 소유권 이전 자체에는 큰 제한이 없을 것으로 보이나, 향후 외국인 매수자 발생 시 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후도

2010년 10월 사용승인을 받은 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 간석초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 보증금 부담이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 감정평가액과 제공된 주변 실거래가 정보 간의 상당한 차이는 투자 시 신중한 접근을 요합니다. 낙찰 후에도 추가적인 시장 분석 및 실거주 또는 임대를 고려한 수익성 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간석초등학교 인근, 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 용이함.

* 권리상 안전: 인수할 권리 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 149,000,000원입니다. 그러나 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 85,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 범위: 약 104,300,000원 (감정가 70%)

* 권장 입찰가 범위: 약 119,200,000원 (감정가 80%)

하지만, 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 한다면, 실제 시장 가치는 그 이하일 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시세 조사를 수행하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 예상 입찰가는 정보에 기반한 참고용이며, 실제 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.