나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1991 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1618-1 진우파크빌 101동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 후면 농경지 등으로 형성된 읍소 재지 내 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 근거리에 노선버스 정류장 및 주간선도로인 일주동로(113 2호선 지방도), 서성일로(1119호선 지방도)가 소재하는 등, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 5층 건물 내 2층 205호로서, (사용승인일: 2001.2.12.) 외벽: 페인팅 마감, 창호: 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 화장실/욕실2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형 평지로서, 아파트의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측의 노폭 약 8m 내외 단지 내 도로를 통하여 단지의 북동측에 접한 노폭 약 5m 내외 의 공도로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제202 4-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 토지거래계약에 관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1991 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1618-1 진우파크빌 101동 2층205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 4천 8백만원 (148,000,000원)

* 토지면적: 50.03㎡ (약 15.13평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 사용승인일: 2001년 2월 12일

* 건물 층수: 5층 건물 중 2층

* 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 특정 세대의 분양면적이 명확히 기재되어 있지 않습니다.

* 총 세대수: 110세대 (진우파크빌 전체)

* 주차 대수: 총 73대 (세대당 약 0.66대)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 후면 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 내 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 통행이 용이하고, 근거리에 노선버스 정류장 및 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도), 서성일로(1119호선 지방도)가 소재하는 등, 제반 교통 사정은 양호합니다.

* 도로 상태: 단지 북측의 노폭 약 8m 내외 단지 내 도로를 통하여 단지의 북동측에 접한 노폭 약 5m 내외 의 공도로 출입합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황: 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을5)이며, 해당 권리를 포함한 이후 접수된 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 입찰 전 반드시 별도로 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 읍 소재지 내 주거지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업시설 접근성: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 성산중학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 성산중학교 등 교육시설 이용이 용이하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 건물의 내부 확인이 불가했습니다. 따라서 건축물현황도 등 관련 공부 자료와 유사 건물의 일반적인 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 입찰 시 내부 상태를 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역으로 토지거래계약 허가구역(2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있어, 향후 해당 사업 진행에 따른 개발 또는 규제 변화에 대한 확인이 필요합니다.

* 주차 공간 부족: 총 110세대인 아파트 단지에 비해 총 주차 대수가 73대로 부족하여, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2001년 준공된 건물로, 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 진우파크빌 아파트로, 주변 환경 및 교통 접근성이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 안전한 취득이 가능한 물건입니다. 감정가는 1억 4천 8백만원으로, 최근 실거래가 분석 결과와 유사한 수준을 보입니다. 다만, 건물 내부 확인 불가, 토지 이용 제한(특히 제2공항 개발사업 관련 허가구역 지정), 부족한 주차 공간, 건물 노후도 등은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리인 농협은행 근저당권 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 특별한 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 동일 면적(59.89㎡)의 거래 사례가 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 형성되어 있어 시세 반영이 적절한 것으로 판단됩니다.

* 입지 잠재력: 제주 지역, 특히 서귀포시 성산읍은 지속적인 관광 및 개발 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 148,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 101동 2층, 2025.06.18): 150,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 101동 5층, 2024.02.19): 95,000,000원

종합 분석: 본건은 2025년 6월 18일에 동일 면적(59.89㎡)인 101동 2층이 1억 5천만원에 거래된 사례가 있어, 이를 시세의 중요한 참고 자료로 삼을 수 있습니다. 감정가는 1억 4천 8백만원으로 최근 실거래가 수준을 적절히 반영하고 있습니다. 현 시세를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가 수준인 1억 5천만원 내외에서 접근하는 것이 합리적입니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 유연한 전략 수립이 필요합니다.

권장 입찰가: 150,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.