나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53833 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 648-3 탑팰리스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 저층 공동주택을 위주로 형성된 주택지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

2017.01.06.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 미장스톤 및 화강석 붙임 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니, 보일러실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동의 주차장 출입구는 북동측으로 로폭 약 6m 내외(거주자우선주차구역 포함)의 아스콘 포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정 비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>해당지번 중 161㎡ 전원개발 사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통 신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공 개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53833 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 648-3 탑팰리스 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 178,000,000원

* 토지면적: 33.71㎡ (약 10.20평)

* 토지지분: 33.7125㎡ (약 10.20평)

* 건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

* 건물지분: 59.69㎡ (약 18.06평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 반월농업협동조합 (추정)

* 건축년도: 2017년 1월 6일 사용승인 (탑팰리스)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 저층 공동주택을 위주로 형성된 주택지대로서, 제반 여건은 보통임.

* 교통상황: 본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시 됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 182,400,000원)임.

* 인수되는 권리: 을구 3번 구분지상권설정등기 (2010년 10월 19일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

* 말소되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 210,212,476원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때, 현재 점유자가 소유자이거나 별도의 임대차 관계가 존재하지 않을 수 있으나, 권리분석 시 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 저층 공동주택 위주로 형성된 주택지대에 위치하여 주거 환경이 주를 이룸.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 정재초등학교가 남동측 인근에 위치함.

* 주변 편의시설: 제공된 정보 내에서는 구체적인 편의시설 정보가 부족함. 일반적인 주택지대의 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 을구 3번 구분지상권설정등기가 존재하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음.

* 미상 임대차 관계: 임대관계가 불분명하여 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 규제가 적용되고 있음. 또한, 해당 지번 중 일부는 전원개발사업구역에 포함되어 있으며, 국가기간시설 관련 지도 공개 제한 대상이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 인수해야 하는 구분지상권과 불분명한 임대차 관계는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어, 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 정재초등학교 인근의 주거 선호 지역임.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 정리가 용이함 (단, 구분지상권 인수).

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월: 651-2번지 호산아트 (2017년 건축, 전용면적 53.39㎡) 16,600만원

* 2026년 7월: 620-11번지 베니스 (2016년 건축, 전용면적 52.17㎡) 14,000만원

* 2026년 7월: 684-11번지 다정하이츠빌라 (2001년 건축, 전용면적 59.94㎡) 12,800만원

* 본건(탑팰리스 302호)은 2017년 건축, 전용면적 59.69㎡로, 최근 거래된 호산아트(2017년 건축, 53.39㎡)와 건축 연도가 유사하고 면적도 유사하거나 약간 더 큼.

* 감정가는 178,000,000원이며, 최근 최고 실거래가 16,600만원을 참고하여 시세 형성 가능성을 판단할 수 있음.

* 인수되는 구분지상권, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 본건과 유사한 조건의 거래 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보임.

* 수익률, 명도 비용, 인수 권리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 확인: 일반적인 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오 시설이나 위험 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.